Una hipoteca es un producto financiero mediante el cual el banco te presta una cantidad de dinero para que compres un inmueble. A cambio, asumes la obligación de devolver el dinero que el banco te ha prestado y además a pagar unos intereses de acuerdo con las condiciones y el calendario que hayas pactado con el banco.

La principal característica de este préstamo es que el inmueble queda afectado como garantía si dejas de cumplir con las obligaciones.

Es importante que entiendas que el inmueble hipotecado es a todos los efectos tuyo y podrás venderlo, alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar. Hay una falsa concepción popular de que el inmueble es del banco, pero esto es falso.

Primero, debes tener claro para qué quieres la hipoteca y saber cuántos ahorros, ingresos y deudas tienes.

Una vez tengas una idea clara de tu situación, puedes empezar por varios sitios:

Por tu cuenta:
visitar comparadores, entender cómo funciona el proceso, ir de banco en banco y aportar la documentación a cada uno, recibir y comparar ofertas...

Con Hipoo:
contacta con nosotros y un experto dedicado te guiará de inicio a fin, aplicando a multitud de bancos simultáneamente, y ayudándote a comparar opciones y negociar las condiciones.

Cuando una hipoteca es a tipo fijo, el interés no variará durante la vida de la hipoteca. Y la cuota también se mantendrá la misma durante todo el periodo del préstamo. Por lo tanto, da estabiliad y evita sorpresas.

Si es a tipo variable, los intereses podrán cambiar a lo largo de la vida del préstamo hipotecario. El interés se revisará periódicamente en la fecha acordada en el contrato y la cuota a pagar podrá subir o bajar en función de la fluctuación de los tipos de interés. En España lo normal es usar el Euribor como índice de referencia para este tipo de prestamos.

Si es a tipo mixto, combina una fase inicial de tasa fija con estabilidad de cuotas, seguida por una fase variable donde los intereses se ajustan periódicamente según un índice como el Euribor. Ofrece seguridad inicial y la posibilidad de beneficiarse de bajadas en los tipos de interés, pero también implica el riesgo de cuotas más altas en la fase variable si los intereses suben.

Las entidades pueden pedir una gran cantidad de documentación (dependiendo de sus criterios de riesgo y, cómo no, de tu perfil particular).

Para agilizar tiempos, desde Hipoo aconsejamos tener la siguiente documentación preparada antes de seleccionar la hipoteca ganadora:

‍Documentación General
- DNI o NIE (Entregado por Hipoo al banco)
- Declaración de IRPF (Entregado por Hipoo al banco)
- Contrato de señal de arras (si se ha firmado)
- Escrituras de cada propiedad inmueble que poseas
- Contrato de arrendamiento si vives en régimen de alquiler, junto con los últimos recibos del alquiler
- Vida laboral actualizada
- Extractos bancarios recientes
- Recibos de préstamos que tengas (si los tienes)

‍Si eres trabajador por cuenta ajena (asalariado en una empresa)
- Tres últimas nóminas (Entregado por Hipoo al banco)
- Contrato laboral
- Justificación de ingresos adicionales a la nómina (si los hay)

‍Si eres autónomo
- Declaración anual del IVA (Entregado por Hipoo al banco)
- Pagos trimestrales del IVA del año en curso
- Últimos recibos del pago de la seguridad social

Si necesitas saber cómo conseguir cada uno de estos documentos, habla con tu gestor de Hipoo.

Paralelamente, aconsejamos avanzar e ir solicitando la nota simple y la tasación.

Una nota simple es un documento que te informará del estado “legal” del inmueble.

Independientemente de lo que te diga el vendedor, la nota simple te indica la situación 'real' del inmueble (Ya que este documento está registrado en el Registro de la Propiedad).

En el documento aparece esta información:
- Descripción: tipo de inmueble, metros cuadrados, los linderos al nortes, sur, este, y oesteUbicación:
- Dirección y localidad concretas
- Propietarios: Quién es el propietario o propietarios actuales
- Cargas: tiene hipotecas, servidumbres, alquileres, etc.
- Diferentes avisos: ejemplo embargos y demandas, comprobaciones fiscales…
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Hay varios tipos de comisiones:

- Apertura: La hipoteca puede tener o no comisión por apertura. Depende de cada oferta. Esta comisión suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se paga cuando se firma la operación. Es un cargo que permite hacer frente a los gastos que supone para el banco el hecho de poner el dinero a disposición del cliente.
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- Novación: La novación consiste en la renegociación del préstamo con la misma entidad para cambiar las condiciones de tipo de interés, modificar el plazo u otro tipo de elementos como la amortización.

- Subrogación por cambio de acreedor (es un tipo de novación): Es la cantidad de dinero que la antigua entidad nos cobra por cambiar banco. Puede ir de 0 a 1%, dependiendo de la negociación y de tu perfil.Subrogación por cambio de deudor: consiste en la adquisición de la hipoteca del particular (o promotor) que nos vende la casa.

- Amortización parcial anticipada. Si quieres reducir la deuda, puedes amortizar de forma parcial tu préstamo. Esta amortización puede afectar al plazo (acortándolo y manteniendo la cuota que se venía pagando), a la cuota (reduciéndola y manteniendo el plazo original) o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo).

- Cancelación anticipada: El deudor amortiza la totalidad del préstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses devengados hasta ese momento, por lo tanto extinguiendo la relación entre ambos.

- Cláusulas suelo y techo: La cláusula suelo es aquella cláusula que establece un límite mínimo al tipo de interés que será de aplicación al crédito, aunque el tipo de interés de referencia baje. Las cláusulas techo establecen un tope máximo al tipo de interés, aunque el de referencia suba.

Lo importante es entender tu caso y analizar si te conviene “luchar” determinadas comisiones o no. Habla con tu gestor.
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Lo normal es que el banco te exija que tengas al menos el 30% del valor del inmueble en ahorros. Esto sirve para cubrir al menos el 20% del valor de compra más los gastos de la hipoteca (ej, gastos notariales, inscripción en el registro…).

Para que te hagas una idea, los gastos suelen constituir entre un 6 y un 10% sobre el valor del inmueble. Sin embargo, las hipotecas son un producto muy personalizable, así que, en ocasiones, dependiendo de la operación, la entidad y tu perfil, los bancos pueden incrementar la cantidad que te van a prestar hasta un 90% sobre el valor de la vivienda.

Gastos a los que tienes que hacer frente tú:

- Nota simple: de 10€ a 15€, dependiendo de la urgencia y velocidad con que la necesites.
- Tasación: Tiene un coste de entre 250€ y 600€, dependiendo del valor del inmueble, y una validez de 3 meses desde la fecha de emisión
- Vinculaciones: No solo debes tener en cuenta la cuota, se debe incluir también el coste de los productos vinculados.

Gastos a los que hace frente el banco:
- Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD): El coste depende de cada comunidad autónoma, está entre 0,5% y el 1,5% del importe del préstamo.
- Notario: Depende de cada notario, pero para hacerte una idea, en entorno a 1.000€.
- Registro de la propiedad: Entorno a 500€.Gestoría: En torno a 500€.

El Euribor es un índice que marca el precio al que las entidades financieras europeas están dispuestas a prestarse dinero entre sí. Puedes informarte en detalle sobre el Euribor aquí.

Algunos bancos ofrecen la contratación del préstamo junto con la contratación de otros productos. Lo habitual es que ofrezcan una combinación que comprenda domiciliación de la nómina, seguro de hogar y seguro de vida.

Y aunque hay muchas más vinculaciones, estas 3 son las que más interesan a las entidades, ya que:
- Se aseguran que estás recibiendo una fuente de ingresos estable para pagar la cuota (domiciliación).
- Están asegurando la garantía / inmueble si dejas de cumplir tus obligaciones (seguro de hogar).
- Y, por último, protegen el pago en caso de que a uno de los titulares le pasara algo, que aunque las entidades prefieren que no te pase nada, es algo que prefieren tener cubierto (seguro de vida).

Puede haber multitud de variables, pero estas vinculaciones “estándar” son las que más impacto tienen a la hora de que la entidad ofrezca condiciones atractivas.

Sin embargo, hay que tener cuidado, porque algunas entidades no ganan con la hipoteca, pero sí que ganan con los productos vinculados. Esto no es bueno ni malo, es simplemente una estrategia de los bancos. En ocasiones puede ser más rentable tener contratados estos productos con los bancos y te puedes ahorrar bastante dinero, pero en otras ocasiones no es tan evidente e incluso por tu perfil, por la operación o porque tienes acceso a determinados bancos con ofertas muy agresivas sin vinculaciones, puede tener sentido que no contrates vinculaciones.

Por eso, lo más importante es comprobar y comparar los costes de financiación (TAE), donde se incluyen los costes de los productos vinculados, y hacer una comparación con un experto en la materia para que te ayude a tomar la decisión.

La TAE o tasa anual equivalente, es un indicador expresado en porcentaje que sirve para que compares distintas hipotecas de modo que tengas una referencia del coste real real de cada una.

La TAE indica:
- Tipo de interés nominal (TIN): este es el porcentaje pactado con el banco como concepto de pago por el dinero prestado.
- Las comisiones y gastos de la hipoteca: comisión de apertura, gastos de notaría o inscripción en el registro…
- La frecuencia de los pagos.

La tasación es una valoración objetiva del inmueble que quieres hipotecar y sirve para que los bancos tengan una idea de cuánto vale la casa y asegurarse así de que el valor será suficiente para que en caso de impago, puedan recuperar el dinero prestado (por eso, por regla general, solo conceden el 80% del menor de los valores entre la tasación y el valor de compra. Es una forma de asegurarse que la podrán vender y cubrir el préstamo concedido).

La tasación oficial para una hipoteca está regulada por el banco de España y debe cumplir unos requisitos mínimos.

Los bancos están obligados a tener una tasación oficial antes de formalizar cualquier operación hipotecaria. Y muy importante, están obligados a admitir cualquier tasación aportada por el cliente siempre que sea certificada por un tasador homologado que cumpla la norma ECO/805/2003 según la Ley 1/2013 del 14 de mayo.

El gran dilema. Y una decisión muy personal.

Lo primero que debes saber es que hagas lo que hagas, no sabrás si habrás acertado hasta pasados unos años. Lo segundo más importante es que debes entender de forma genérica cada opción:

Tipo Variable:
El tipo de interés cambia con el tiempo en función del Euribor. Por eso la cuenta varía cada 6 meses o un año (depende de lo acordado).
- Ventaja: La cuota al principio es más baja.
- Desventajas: La cuota es variable. No puedes saber qué pasará en el futuro ni cuánto vas a pagar.

Tipo Fijo:
El tipo de interés es siempre el mismo, así que la cuota del préstamo es siempre la misma también
- Ventaja: Puedes estar tranquilo y planificar mejor el futuro.
- Desventaja: Supone pagar en principio más intereses y amortizar capital a menor ritmo.

Tipo Mixto:
‍El tipo de interés consta de un tramo fijo (3, 5 o 10 años) y un tramo variable (resto de años). Según los últimos estudios, es la hipoteca más elegida entre los españoles en los últimos años.
- Ventaja: Puedes estar tranquilo durante los primeros años a tipo fijo y beneficiarte de bajadas en los tipos de interés en el futuro.
- Desventaja: Tiene la parte variable que podría incrementar el tipo de interés.
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Solo está claro que el futuro es incierto y que al final se trata de una apuesta muy personal. No hay elecciones acertadas o erróneas, porque pase lo que pase, habrá un 50% de vosotros que tendréis más suerte, y otro 50% que no tendréis tanta. Entonces, ¿cómo elijo?

Bien, desde Hipoo aconsejamos elegir a tipo fijo sí:
1) Prefieres la tranquilidad de saber que la cuota no va a cambiar. Piensas que tu fuente de ingresos lo más probable es que no incremente (o incremente solo un poco) durante el periodo de la hipoteca (por ejemplo un funcionario)
2) La hipoteca es superior a 20 años y no piensas vender el inmueble.
3) También para aquellos a los que no les guste jugar, apostar y arriesgar en exceso (al final todo depende de cómo seas tú)

Y a tipo variable si:
1) Piensas que tu fuente de ingresos debería aumentar en el futuro
2) Es una hipoteca a 15 años o menos, o quizá piensas que no vaya a ser el inmueble para toda la vida, existiendo una posibilidad de que lo vendas en el futuro
3) Crees que la banca ha aprendido la lección y disfrutamos de mecanismos que controlarían la subida indiscriminada de los tipos.

Y a tipo mixto si:
‍1) Te gusta un punto intermedio entre seguridad y flexibilidad. No eres de los que se la juegan con una variable 100%, pero tampoco quieres atarte siempre a una fija. ¡Es una opción equilibrada!
2) Es una hipoteca a 15 años o menos, o quizá piensas que no vaya a ser el inmueble para toda la vida, existiendo una posibilidad de que lo vendas en el futuro. Al beneficiarte de una cuota fija al inicio, evitas la incertidumbre de la parte variable si no vas a mantener la hipoteca durante todo el plazo.
3) Ideal si esperas aumentar tus ingresos en el futuro.

Elegir el tipo es importante. Habla cuando quieras con el gestor, para que juntos toméis la decisión con la que te sientas más cómodo. Y ya veremos qué pasa en el futuro.
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La domiciliación de nómina, el seguro de hogar y el de vida son hogar son las vinculaciones más habituales (quizá podríamos incluir seguro de protección de pagos en alguna ocasión).

A los bancos les puede interesar que contrates estos productos vinculados por estos motivos:
- Se aseguran de que estás recibiendo una fuente de ingresos estable para pagar la cuota (domiciliación).
- Están asegurando la garantía / inmueble si dejas de cumplir tus obligaciones (seguro de hogar).
- Y por último, protegen el pago en caso de que a uno de los titulares le pasara algo, que aunque las entidades prefieren que no te pase nada, es algo que prefieren tener cubierto (seguro de vida).

Las rebajas que pueden lograrse están en torno al 1%-1,2%, así que la rebaja es sustancial, pero debes estar atento a los costes de los productos vinculados y comparar diferentes TAE.

Además, debes valorar si la rebaja del interés se traduce también cuando sumamos todos los costes de las vinculaciones, aunque lógicamente hay que tener en cuenta el valor que aporta tener el inmueble asegurado, y la cobertura del seguro de vida de ambos titulares (que esperamos que no necesitéis nunca, pero está bien saber que está ahí).

Con Hipoo puedes analizar con tu gestor si puede tener más o menos sentido contratar la hipoteca con las vinculaciones. Es muy recomendable una buena hoja de Excel para que la decisión sea plenamente analítica.

‍Diferencias de hasta 700 euros al año
- Para tu referencia, lo que se encarece una hipoteca si contratas productos vinculados puede rondar los 700 euros, y como decimos, si se rechazan estas vinculaciones, los bancos suben en interés de 1 a 1,2%. Esto en la práctica supone una cuota anual de entre 700 y 800€.
- Así que, como ves, prácticamente queda lo comido por lo servido (aunque si contratas los productos, al menos tienes eso cubierto).
- Pero mucho cuidado, porque la clave está en analizar los costes de los productos asociados y entender cuál sería la diferencia si no los contratamos, para así poder valorar si tiene sentido pagar ese pequeño plus…

El verdadero problema que existe es que no es fácil saber si conviene o no contratar las vinculaciones. Además existe escasa información sobre los propios productos vinculados, su precio y características, lo que complica la tarea de análisis.

Como siempre, puedes hablar con tu gestor para que juntos analicéis qué es lo que tiene sentido atendiendo a tus circunstancias particulares.

El tiempo a hipotecarse es algo muy personal, y, realmente, al banco le da un poco igual siempre que cumplas con los requisitos financieros y con la capacidad de pago del préstamo.

Vamos a analizar qué es más barato o más seguro, y en definitiva ayudarte para que sepas cuál es el mejor plazo para ti.

Los factores que determinan cuál es nuestro mejor plazo, son dos: Nuestros ingresos y nuestra capacidad de ahorro. Debes analizar varios elementos:
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1) Nunca aceptar una cuota superior al 35% de nuestros ingresos. Sobre esto debes tener en cuenta que el Euribor puede subir y, en teoría, podría situarse en cotas precrisis, en torno al 5%. (aunque es una predicción poco probable, la pregunta es ¿podrías hacerle frente si eso sucediera tu cuota superase el 35% de tus ingresos?)
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2) Acortar el plazo es más sencillo que alargarlo (ya que eso implicaría una novación de la hipoteca, es decir, un cambio de condiciones). Por eso, si decides ajustar los plazos, te recomendamos que no apures en exceso y sigas teniendo una capacidad alta de pago.
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3) Cuanto más corto el plazo, menos intereses y mejores condiciones en el tipo de interés.

Es decir, que al final todo se basa en buscar un equilibrio entre pagar el menor tiempo posible para que los intereses sean los más bajos posibles, y mantener cierta soltura (como un colchón para los imprevistos que puedan venir).

Como regla general, cuantos más ahorros tengas y mayor sea la fuente de ingresos que tengas, mayor sentido tendrá reducir el plazo de la hipoteca.

Por el contrario, si vas un poco justo y “consumes gran parte de tus ahorros con la entrada de la vivienda” mayor sentido tiene ir a opciones de larga duración, porque si tienes que hacer una novación (cambio de condiciones), nadie te asegura que el banco vaya a aceptar las condiciones, por ejemplo (o quizá tengas que asumir un interés mucho más caro por tu penalización, etc.).

Aunque parezca que las ofertas que ofrecen los bancos son del tipo “lo tomas o lo dejas”, ciertamente existe la posibilidad de negociar las condiciones.

Desde Hipoo proponemos partir con dos ofertas personalizadas como base para iniciar el proceso de negociación. Comparando lo mejor de cada una, podrás hacerte una idea de cuál podría ser la hipoteca perfecta ajustada a ti.

Para conseguir una buena negociación, debes tener en cuenta esto:

1) Conoce de lo que se está hablando. Aunque parezca trivial, por experiencia sabemos que es un elemento que influye mucho a la hora de negociar con la entidad, que sepas de lo que hablas. No hace falta que conozcas la jerga del sector, solo con entender el ecosistema de las hipotecas te vale. Es importante que entiendas que este “conocimiento” no es delegable en Hipoo o en ningún intermediario financiero. Deberás hacer un pequeño esfuerzo durante este periodo de tiempo para entender qué es lo que pasa a tu alrededor.

2) Compara bien antes de hablar con la entidad y preferiblemente, reduce tu rango de acción a 2 hipotecas, preferiblemente, porque cuando intentas abarcar demasiado, las cosas se pueden complicar. Más vale que centres el tiro y focalices los esfuerzos en las 2 pre-ofertas que más te hayan gustado.

3) Otro elemento que te dará fuerza en la negociación es tu salario. Si tienes un salario de más de 3.000€, este significará esa décima que marca la diferencia. La capacidad de ahorro también funciona como palanca eficaz para negociar. Cuanto más porcentaje, más capacidad de mejorar las condiciones.

En definitiva, hay que poner en valor nuestros puntos fuertes, y saber justificar nuestras carencias antes de sentarte con la entidad.

Una vez tengas claro si tienes un perfil que ofrece recorrido para negociar, debes elegir qué es lo que quieres negociar, porque lo que debes entender es que la capacidad de negociación es limitada. Así, por ejemplo, cuando la entidad te envía una oferta personalizada, desaconsejamos de forma tajante solicitar la mejora de todos los elementos. Mejor céntrate en uno o dos elementos y el resto dalos por buenos. Una buena forma de hacer esto, es usar otras ofertas personalizadas como referencia de hasta dónde, quizá, podría llegar la entidad.

Estos son algunos de los elementos que pueden estar abiertos a negociación:

- Interés. Sobre todo, si tenemos un perfil financiero alto (en relación con los salarios que tenemos, o con que podamos constituir un cliente muy bueno para la entidad); en este caso se puede proponer reducir el interés alrededor de 2 décimas si es una hipoteca variable y hasta 5 si es una hipoteca fija.

- Carencia: negociar que durante cierto periodo exista la posibilidad de pagar una cuota mensual más reducida. Esto sirve para mitigar el riesgo de quedarse en el paro y no poder hacer frente a la hipoteca, por ejemplo.

- Prima de los seguros. Se puede reducir la prima del seguro (especialmente el de vida), si por ejemplo se reduce el rango a cubrir. Sucede lo mismo con el seguro de hogar.

- Eliminación o reducción de las comisiones: En nuestra experiencia, la comisión de apertura es algo más complicado de negociar que, por ejemplo, la comisión por amortización anticipada.

Habla con tu gestor para que juntos preparéis una buena estrategia de negociación.