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Tasación de vivienda: todo lo que tienes que saber

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¿Qué es una tasación de vivienda?

La tasación es un certificado de valoración del precio de algo, de cualquier cosa. Cuando algo se tasa, lo que se pretende es averiguar cuál es su valor. Una tasación inmobiliaria consistirá, por lo tanto, en establecer el precio de un bien inmueble. Y en caso de que este bien inmueble sea objeto de hipoteca, recibirá el nombre de tasación hipotecaria.

Se realiza a través de una Sociedad de Tasación Homologada, donde un profesional recoge, de forma justificada, el valor de un bien en función de una serie de requisitos previamente establecidos.

Te dejamos un pequeño vídeo:

¿Qué tipos de tasaciones de vivienda existen?

A la hora de tasar una vivienda (u otra propiedad), se pueden obtener valores muy diversos, por lo que, antes de nada, el técnico te preguntará por la finalidad del documento. Y es que, no es lo mismo hacer una valoración de mercado, que es la más habitual y por la que se determina qué precio tiene el activo de cara a una compraventa; que una de reposición, en la que se calcula cuánto costaría construir nuevamente la edificación; que otra de otra naturaleza.

¿Para qué sirve la tasación de vivienda? ¿Por qué me la pide el banco?

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La tasación es un documento obligatorio para, por ejemplo, solicitar la garantía hipotecaria para préstamos y créditos.

Con este informe, el banco sabe cuál es el valor del inmueble garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación. Habitualmente, los bancos conceden el 80% del valor de tasación o del menor valor entre el importe de compraventa y tasación. Sin duda, la valoración del inmueble tendrá una influencia decisiva sobre el porcentaje de financiación que te concederá el banco.

¿Cuál es el proceso de tasación inmobiliaria?

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1.     LAS CINCO COMPROBACIONES BÁSICAS EN UNA TASACIÓN

Según la normativa ECO, el tasador debe llevar a cabo cinco comprobaciones obligatorias antes de emitir el informe. Unas se realizan de manera presencial cuando el tasador visita el inmueble; y otras se pedirán después en una consulta a Urbanismo o el Catastro.

  • Reconocer el inmueble:comprobar que la vivienda que estamos valorando corresponde con la finca registral que aparece en la nota simple.
  • Estado de ocupación: eltasador tiene que comprobar y posteriormente informar si la vivienda está vacía, alquilada u ocupada ilegalmente.
  • Régimen de protección:es fundamental comprobar si la vivienda cuenta con algún tipo de protección pública. ¿Por qué? Porque las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta que la Administración se ha encargado de fijar.
  • Protección urbanística:es indispensable conocer si el inmueble tiene algún tipo de protección patrimonial. Si es así, habrá limitaciones en las obras que se pueden hacer.
  • Adecuación a normativa urbanística: el inmueble se tendrá que ajustar a la normativa urbanística. Si no es así existe peligro de demolición y no se podrá valorar con una finalidad hipotecaria.

2.    VISITA AL INMUEBLE Y RECOGIDA DE DATOS

Cuando el tasador visita el inmueble, realiza una inspección detallada y completa del interior y exterior.

En el entorno, tiene en cuenta si a su alrededor hay medios de transporte, hospitales, supermercados u otros servicios esenciales; en el propio inmueble, el tasador estudia la calidad del edificio, su mantenimiento y si cuenta con dotaciones comunes, o si se han realizado reformas en él.

Además, realiza también los cálculos necesarios para comprobar la superficie, pudiendo incluso llegar a preguntar aquello que considere oportuno para conocer el estado y las características de la vivienda.

3.    BÚSQUEDA DE TESTIGOS

Una vez que se han llevado a cabo las cinco comprobaciones y la visita al inmueble, el tasador busca viviendas similares por esa misma zona (a las que llamamos testigos) para tener una referencia a la hora de emitir la valoración.

4.    REALIZAR EL INFORME DE TASACIÓN

Una vez finalizado el trabajo de campo, el tasador resume la información recopilada y la vuelca en el programa informático donde se realizará el informe de tasación.

En él se genera el informe de tasación: el documento oficial donde se refleja la valoración final del bien tasado. Además, los datos se comprueban varias veces y se contrastan con el Catastro de la Propiedad.

5.    EMISIÓN DE VALOR DEL INMUEBLE Y VALIDACIÓN

Una vez emitido el valor de la tasación, el perito envía el informe al control técnico donde el departamento de validación se encarga de supervisar y ratificar la tasación.

Se comprueba toda la información aportada en el informe; la documentación registral y el método de valoración empleado.

Una vez hechas todas las verificaciones, el informe de valoración recibirá el visto bueno y se enviará al cliente firmado y certificado.

¿Quién tiene que pagar la tasación de vivienda?

La tasación correrá a cargo del solicitante de la hipoteca, sin embargo, tras la Sentencia del Tribunal Supremo acerca de los gastos de formalización de hipoteca, este gasto podría ser reclamable, aunque las recientes sentencias judiciales no dan muchas esperanzas a poder recuperar este concepto.

 

Es importante señalar a este respecto que, los gastos de tasación únicamente se devolverán en caso de hipotecas que no les resulte de aplicación la Ley 5/2019, de 15 de marzo, es decir a hipotecas firmadas a partir del 16 de junio de 2019, pues la referida Ley deja claro que los gastos de tasación corresponden al prestatario, de acuerdo con el artículo 14.1.

 

Y si quieres saber más, esto seguro que resultará de tú interés. Te dejamos un podcast de Alejandro Marín, delegado de la OCU en Aragón, quien explica qué supone la doctrina establecida por el Tribunal Supremo sobre los gastos de tasación. ¿Qué y quién determina que sean los bancos los que asumen esos gastos en hipotecas firmadas antes de 2019?

¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?

No hay tarifas oficiales sobre las que puedan anclarse los tasadores, como en cambio, sucede con otros profesionales como los notarios, que tienen tasas ya definidas. En el caso de las tasaciones los precios se establecen en base a múltiples factores que pueden (y suelen) depender de la especialización del tasador, formación y capacidad, zona de actuación, servicios complementarios, etc. Es decir, que las diferencias entre unos y otros pueden ser considerables.

Las cifras, como bien comentaremos más adelante, también varían sustancialmente dependiendo de la zona, la propiedad y otros muchos detalles; aunque, por lo general, el precio sobre vivienda ronda los 400 – 420 euros. En fincas rústicas tiende a ser más económico, ya que el técnico suele contar con menos datos de referencia.

¿Qué se tiene en cuenta para tasar un inmueble?

‍Hay 4 aspectos principales que se deben considerar a la hora de hacer una tasación inmobiliaria:

  • La ubicación del inmueble.
  • El tipo de vivienda. Al fin y al cabo, no es lo mismo un chalet que un piso y, en el caso de los pisos, no es lo mismo un cuarto que un bajo, por ejemplo. Además, se tendrá en cuenta si hay zonas comunes, si se ha realizado alguna reforma, etc.
  • La superficie. Cuanto más grande sea, mayor será su valor.
  • La antigüedad. Se ha de consultar la antigüedad de la vivienda y, si procede, su estado actual y la calidad de los materiales de construcción.

Una vez que se han estudiado estos factores, el tasador debe buscar viviendas con características similares a las de la vivienda que se está tasando, y así podrá saber cuál es el precio aproximado de la vivienda.

‍‍Tras haberse realizado el informe, el tasador comprobará que los datos son correctos y que cumplen lo establecido en el Catastro Inmobiliario, es decir, que se ajusta a lo regulado en el registro de bienes inmuebles. Una vez verificado y entregado al cliente, este se encargará de llevarlo al banco para iniciar los trámites de la hipoteca. Esto es lo que una vez más se denominaría como el proceso de tasación inmobiliaria.

Algo que también se suele tener en cuenta a la hora de tasar un inmueble es el estado documental. Los tasadores de vivienda realizan un cotejo entre el catastro, la escritura (si es que existe) y el registro de la propiedad correspondiente; especialmente cuando se trata de propiedades antiguas, puesto que si dan ciertas inexactitudes formales, afectará sin precedentes al valor de mercado.

¿Cuánto tarda una tasación de vivienda?

El tiempo necesario dependerá de factores como la visita al inmueble o la recopilación de datos necesarios. Pero, por lo general en tres o cuatro días tendrás el informe, aunque a veces puede llegar a retrasarse hasta una semana si la vivienda está afectada por modificaciones o ampliaciones.

¿Todas las tasaciones son válidas?

Todas las tasaciones realizadas por sociedades de tasación que estén homologadas y reguladas por el Banco de España son válidas.

Este es un factor clave, ya que impide que ni las tasadoras independientes ni los servicios de tasación de los bancos puedan reducir ni incrementar la valoración de un inmueble para beneficio propio ni del banco al que pertenecen. El valor de la tasación debe únicamente venir determinado por aspectos externos a los profesionales que la realizan, es decir, a razón de la ubicación, los servicios de la zona, la superficie construida, etc.

¿Quién está autorizado a realizar tasaciones?

Los profesionales autorizados a realizar tasaciones, son los llamados técnicos tasadores, quienes deben contar con ciertas titulaciones específicas, dependiendo de la naturaleza del bien a valorar.

A la hora de tasar viviendas, oficinas, locales o solares edificables, los técnicos deben ser arquitectos o arquitectos técnicos, es decir aparejadores. En cambio, si la propiedad fuera de uso industrial, el profesional encargado será un ingeniero industrial o, en su caso, el ingeniero técnico industrial. En cambio, si hablamos de fincas rurales, la responsabilidad recaerá en los ingenieros agrónomos o en los ingenieros técnicos agrónomos.

¿Qué documentación tendremos que entregar para tasar una vivienda?

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  • La certificación registral: el documento público firmado por el registrador que acredita el contenido del registro.
  • Nota simple actualizadael documento que informa sobre los datos que aparecen en el registro.
  • Escritura:el escrito que otorga seguridad jurídica al comprador y al vendedor cuando se traspasa una vivienda y esta se inscribe en el registro de la propiedad.
  • Documentación Catastral:los datos físicos, jurídicos y económicos de la vivienda que constan en el Catastro.

 ¿Resulta viable una tasación online?

Una valoración online se realiza a partir de los datos que proporcionas a la plataforma web en cuestión para conocer orientativamente el valor de tu vivienda, no obstante, esto no significa que este certificado orientativo sustituya a una tasación de vivienda con fines hipotecarios homologada por una Sociedad de tasación.

Una tasación de una vivienda siempre deberá ser realizada por una Sociedad de Tasación homologada y supervisada por el Banco de España, cuyo objetivo es potenciar la calidad y la transparencia de las valoraciones.

Independientemente de ello, puedes realizar una tasación orientativa online, que por lo general suele ser gratuita, para asegurarte o simplemente contrastar la veracidad de la tasación homologada. Aunque, sí que es cierto que los expertos piden que se desconfíe de la misma si la diferencia supera el 20% del precio de tasación oficial.

En Hipoo trabajamos para facilitarte el proceso de búsqueda y firma de hipotecas, y la tasación, entra en dicho proceso. Colaboramos con algunas de las mejores sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, por lo que, a partir de ahora, también puedes contratar la tasación de tu vivienda por medio de nuestra web.

Tras registrarte en Hipoo, cumplimentar nuestro formulario con tus datos y subir la documentación pertinente, tendrás la opción de solicitar la tasación de tu vivienda.

¡En Hipoo nos encargaremos de todos los trámites con nuestros colaboradores oficiales sin que tengas que preocuparte por nada, siempre con total objetividad y transparencia en el proceso!

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