Letras pequeñas para fijarse en una hipoteca

By Hipoo

Toda la vida hemos escuchado que a la hora de contratar siempre debemos leer bien la letra pequeña. Este consejo nos puede ahorrar muchos disgustos, especialmente si de trata de adquirir productos bancarios como un préstamo hipotecario.

Pero en realidad no se trata solo de leer, se trata de saber bien lo que se está contratando. De nada sirve leer el contrato de hipoteca si realmente no entendemos la mitad de las cosas que figuran en el mismo. Por eso, siempre es bueno asesorarse e incluso consultarlo con un especialista ajeno al propio banco.

En los últimos años hemos sido testigos de cómo la letra pequeña y no tan pequeña incluida en muchos contratos de préstamo hipotecario ha causado graves problemas a los consumidores. Por suerte, los tribunales han acabado quitando la razón a los bancos. Sí, nos estamos refiriendo a temas como la atribución al cliente de todos los gastos derivados de la formalización del contrato o las tan temidas cláusulas suelo.

Otro dicho popular afirma qué, más vale prevenir que curar,  por eso antes de firmar es importante revisar con detenimiento la FIPER hipotecaria y asegurarse de que se entiende todo.

¿Qué es la FIPER hipotecaria?

Es la ficha en la que se recoge la información personalizada del préstamo hipotecario que quieres contratar. En muchos casos este documento funciona también como oferta vinculante, de modo que lo que conste en este documento luego pasará a la escritura pública que firmarás ante Notario.

Este documento es personalizado para cada cliente y el banco debe entregártelo de forma totalmente gratuita. Es importante que lo pidas y te lo lleves para revisarlo tranquilamente en casa.

Cualquier condición que no figure en la FIPER no se podrá incluir después en el contrato hipotecario, salvo que el banco te informe de ello y haga constar esas nuevas condiciones en la oferta vinculante.

¿Qué aspectos de la FIPER hay que revisar?

Nosotros recomendamos revisar siempre todo el documento, pero debes prestar especial atención a las siguientes cuestiones:

Intereses

Todo el mundo sabe que un préstamo lleva aparejados unos intereses, de modo que el prestatario debe devolver el principal más los intereses acordados. Pues bien, en la FIPER debe constar el tipo de interés que te haya ofrecido el banco, sea fijo o variable.

En caso de que el interés varíe a lo lo largo del tiempo (hay hipotecas que tienen un interés más alto o más bajo durante unos años), se debe indicar esta circunstancia expresamente.

Comisiones

La mayor parte de las hipotecas tienen algún tipo de comisión. Puede tratarse de la comisión de apertura, de la comisión de cancelación total o parcial, etc. Estas comisiones implican que en algún momento vas a tener que pagar por ellas, así que mejor que las conozcas bien.

Debes conocer todas las comisiones que se aplican y el importe de las mismas. Además, si se trata de una hipoteca a tipo fijo, infórmate bien sobre la comisión de riesgo por tipo de interés, ya que no es demasiado conocida y te puede dar algún disgusto.

Productos vinculados

Algunos bancos ofrecen a sus clientes una hipoteca con unos intereses más bajos si contratan una serie de productos (seguros de vida u hogar, tarjetas, planes de pensiones, etc.). La FIPER debe indicar la bonificación que se aplicará con respecto a los intereses, por la contratación de cada producto. Y también cómo se ajustarán los intereses en caso de que el cliente decida con el tiempo anular la contratación de todos o varios de los productos vinculados.

Cláusulas suelo y techo

Este tipo de cláusulas han impedido que durante mucho tiempo los hipotecados se pudieran beneficiar de la bajada de los tipos de interés. En 2017 fueron declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

Esta nulidad solo se aplica con respecto a las cláusulas suelo y techo que no fueran transparentes y que por tanto no pudieran ser entendidas por una persona con conocimientos medios. Aunque en la práctica, esto implica que la mayoría de las cláusulas suelo usadas durante décadas son nulas.

Siempre que se establezcan cláusulas de este tipo, que limitan el interés, hay que revisarlas con lupa. Incluso acudiendo a un profesional externo si es necesario antes de firmar nada.

De un tiempo a esta parte los bancos están incluyendo las llamadas cláusulas cero, para protegerse frente a las hipotecas con intereses negativos. A fin de evitar tener que devolver dinero en caso de que la hipoteca contratada llegue a estar en algún momento con un tipo de interés negativo.