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La guía para el éxito al comprar una casa

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Cuando compras una casa, pasas por 5 fases:

  1. Buscas la casa de tus sueños
  2. Firmas la compra de la vivienda
  3. Pagas los impuestos
  4. Inscribes tu propiedad en el registro
  5. Entiendes los costes que se generan

Vayamos punto por punto, desengranando cada fase para que no pierdas detalle.

1. Buscar la casa de tus sueños

Infórmate

Primero debes entender cómo está el mercado y la zona(s) donde quieres comprar. Esto se hace comparando el mercado y dándote cuenta de las peculiaridades que tiene tu vivienda. El siguiente paso consiste en conocer cómo está el activo jurídicamente. A la hora de buscar una casa puedes hacerlo por tu cuenta o hacerlo a través de una inmobiliaria que se encargue de buscar el tipo de casa que buscas. Si lo haces a través de una inmobiliaria, ten presente que está actuando como un intermediario. Esto implica que, o bien el comprador, o el vendedor (o ambos), pagará una comisión porcentual cuando se formalice la compraventa. También es habitual que, aunque hagas tú mismo la búsqueda como particular, te encuentres que la casa que te gusta está gestionada por una inmobiliaria y te toque pagar la comisión por la intermediación.

Lo bueno de hacerlo a través de una inmobiliaria es que conocen bien cómo avanzar en todos los pasos hasta la compraventa efectiva. De esta manera podrán echarte una mano con la firma de la escritura de compraventa ante notario, ayudarte a gestionar los pagos de impuestos, etc.

Visita físicamente la vivienda

Una vez que las características cuadren con lo que buscas (desde el punto de vista de localización, habitaciones, baños, estado del activo…), llega la hora de visitar la casa. Este punto es fundamental y a pesar de que cada vez las visitas virtuales son más eficaces, jamás lo debes delegar en otra persona por varios motivos:

  1. Verifica que es la vivienda que han publicado en el anuncio (aunque parezca trivial en ocasiones, los vendedores publican fotos de otras viviendas para llamar la atención y conseguir más visitas).
  2. Comprueba cómo están los materiales, las instalaciones, la conversación con el vendedor, si la casa es luminosa o no (esto con fotos de profesionales se puede ocultar cada vez mejor), cómo es el barrio, si tiene olores, qué tal los accesos e incluso podrías darte un paseo por cada piso para ver si hay algún vecino que pueda devaluar el precio de una vivienda (imagina alguien con el síndrome de Diógenes).

*Es importante fijarse en estas cosas, a pesar de que cada vez las visitas virtuales son mejores, pero como puedes ver, hay demasiados aspectos que entran en juego a la hora de valorar una vivienda.

Echa un vistazo a cómo está la situación jurídica

Una vez visitada la casa, tenemos que ver cómo está su situación jurídica. Para esto tienes que ver varias cosas. Te dejamos este checklist que deberías ir completando.

  1. Quiénes son los dueños del inmueble.
  2. Si hay alguna carga (hipotecas o algún tipo de embargo).
  3. Si es vivienda de protección oficial.
  4. Si hay inquilinos de alquiler.
  5. Si está al día en cuanto a pagos a la comunicad de propietarios.
  6. Si está al corriente de los impuestos.
  7. Cuando es obra nueva, debes ver si el promotor tenía contratado algún seguro para desperfectos de la estructura del edificio.

¿Cómo se mira esto?  Muy sencillo, tienes que ir al Registro de Propiedad y solicitar una nota simple. También puedes pedir la nota simple online e incluso solicitar que se haga de forma urgente. Igualmente, puedes ir a registradores.org, darte de alta y solicitarlo a través de la página.

Qué pedirle al vendedor

Una vez tengas la nota simple debes pedir lo siguiente al vendedor:

  1. Copia de la escritura pública.
  2. Recibo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  3. Una certificación del secretario de la comunidad de propietarios que afirme que el inmueble está al corriente de pagos.
  4. Finalmente, sería recomendable obtener un documento que especifique que la vivienda que vas a adquirir no tenga a nadie en régimen de alquiler.

¿Qué ocurre si compras un inmueble sobre plano?

Esto tiene algunas peculiaridades. Cuando no ha sido construida, antes de dar dinero tienes que comprobar esto:

  1. Que el solar sea de la sociedad promotora (mirar en el Registro de la Propiedad).
  2. Que el ayuntamiento haya autorizado la construcción, es decir, que el promotor tenga licencia para construir (si no aparece esta autorización en el registro, tendrás que ir al ayuntamiento y preguntar si tiene todos los permisos).
  3. Ten en cuenta que hay alguna cláusula abusiva que no puede aplicarse, como la obligación del nuevo comprador a subrogarse con las condiciones del promotor y la obligación de que el comprador contrate productos vinculados. Desde que se puso en vigor la nueva ley hipotecaria los productos vinculados ya no son obligatorios.
  4. Si entregas cualquier cantidad al promotor acuérdate de pedir un justificante del depósito en una cuenta especial de la que solo puedas coger ese dinero para llevar a cabo la construcción.
  5. También asegúrate de que se contrata un seguro (o alternativamente constituya un aval que asegure la devolución para el caso de que no se lleve a cabo la construcción o conlleve cierto retraso).
  6. Cuando el promotor te comunique que ha firmado la construcción, antes de que firmes la compraventa, es importante que pidas al vendedor que justifique que la obra se ha acabado, de acuerdo con la descripción establecida en el plano y que existe un seguro que cubra los daños del comprador producidos por defectos en la construcción ¿Y cómo verificar que lo que te dice el promotor es cierto? Cuando un promotor termina una construcción, tiene que comunicarlo al registro de propiedad, así que solo una consulta al registro será suficiente para saber si le han concedido el certificado de final de obra conforme al proyecto acabado y si tiene seguros.

Así que, antes de firmar la escritura, comprueba que se ha inscrito la finalización de la construcción en el Registro de la Propiedad.

Cómo buscar la financiación hipotecaria

Nota: para empezar a buscar financiación, el banco te pedirá que tengas la vivienda inscrita a tu nombre.

Para comprar una vivienda, la mayoría de mortales necesita una hipoteca; un préstamo que te da el banco y que quedas obligado a pagar sumado a unos intereses. Si no pagases dicha deuda se ejecutaría la garantía (la vivienda) para saldar la deuda.

Varias cosas:

  • Para que el banco te dé el préstamo, lógicamente, exigirá que tengas la vivienda inscrita a tu nombre. Esto sucede porque la celebración del contrato de compraventa y la entrega del préstamo suceden de manera simultánea, de modo que al notario acuden comprador (tú), vendedor y apoderado del banco (que representa a la entidad).
  • Es habitual que la vivienda que vas a adquirir tenga una hipoteca (que es la que pidió el vendedor cuando la compró). Ante esta situación, como nuevo comprador no está obligado a subrogarse. Podrás exigir que se cancele la hipoteca anterior y así poder obtener una nueva hipoteca con las condiciones negociadas por ti.
  • Si por el contrario prefieres subrogar (subrogación implica cambiar de titulares deudores, pero manteniendo las mismas condiciones) debes saber que:
  1. El vendedor tiene que presentarte un certificado del banco donde ponga la cantidad pendiente de pago y las condiciones de la hipoteca.
  2. Aunque el banco no esté obligado, puedes pedir que se mejoren las condiciones como el tipo de interés, plazo…
  3. Esta práctica de subrogación cada vez se hace menos, sobre todo en las compras de segunda mano, donde lo más habitual es que el vendedor cancele la hipoteca y el nuevo comprador haga una nueva hipoteca.

Te dejamos un artículo donde te explicamos algunos elementos que debes entender antes de elegir tu futura hipoteca.

2. Firmar la compra de la vivienda

La compraventa de la vivienda implica que te entreguen la casa obligándote a pagar el precio pactado con el vendedor. Aquí ya no hay vuelta atrás, así que tienes que hacerlo bien. Y para esto, tienes que tener en cuenta varios temas:

  • El contrato de compraventa se puede formalizar de forma privada (sin que exista notario, digamos), aunque este supuesto solo se puede dar si no existe hipoteca, porque como hemos dicho anteriormente, cuando hay hipoteca, la compraventa y la entrega del dinero por parte de la entidad se hacen de manera simultánea.
  • Cuando se compra sobre plano, también es una situación en la que se formaliza de forma privada la entrega de cantidades a cuenta del precio con la obligación de ir construyendo.
  • Pero lo importante es que, una vez formalizado el documento privado, cualquiera de las partes pueda exigir que se eleve a público. Lo primordial es la formalización en escritura pública del contrato de compraventa de viviendas, que es un documento que debe ser firmado por el notario, quien se encargará de recoger la voluntad de ambas partes, realizando los trámites correspondientes, autentificando todo el contenido de la escritura y recogiendo todas las declaraciones de la entidad prestataria, del comprador y del vendedor. El notario también deberá estar presente a la hora del pago de la finca.

¿Quién realizará la elección del notario?

La realizará el comprador, a no ser que haya financiación de por medio, que en ese caso la entidad prestataria será la encargada de proponerlo. Su elección también dependerá de quién deba pagar la mayor fracción de los costes notariales.

Registro de la propiedad

Previamente a la autorización de la escritura el notario deberá pedir al Registro de la Propiedad una nota simple que valide y consolide las cargas y la titularidad de la vivienda. Después de haberse firmado, si ambas partes lo requieren, el Registro de la Propiedad emitirá otra nota autorizando la escritura con el fin de evitar que el adquiriente pueda quedar afectado por algún cargo u embargo del oferente.

3. Pagar los impuestos

A la hora de comprar una casa nos podemos preguntar cuáles son los impuestos que debemos pagar. Estos impuestos dependerán de si la casa es nueva o de segunda mano y del precio de la vivienda.

Para viviendas nuevas

El impuesto que deberá pagar el comprador es el IVA, que en estos momentos es del 10% en la península ibérica y del 6,5% en Canarias. En el caso de que la vivienda sea pública será sobre el 4%, dependiendo de la Comunidad Autónoma y del tipo de vivienda.

Para viviendas usadas

El principal es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía entre un 6% y un 10%.

Curiosidades: 

  • Las familias numerosas, los jóvenes y las personas con discapacidad disponen de tipos reducidos, como es el caso de las Viviendas de Protección Oficial (VPO), en las que el IVA es del 4%, siempre que la vivienda vaya a ser la habitual.
  • Anteriormente, a la hora de otorgarse la escritura del préstamo hipotecario, se debía pagar el impuesto AJD, sin embargo, con los cambios en la nueva ley hipotecaria, la entidad es quien se ocupará de desembolsarlo.

4. El Registro de Propiedad

¿Qué se consigue con el Registro de Propiedad?

Es necesario inscribirse en el Registro de Propiedad, ya que, de esta manera, el comprador podrá quedar completamente protegido y podrá adquirir el préstamo hipotecario sin problemas. Éste se realiza una vez que hayamos firmado el documento de compraventa y el del préstamo hipotecario, y hayamos pagado los impuestos. Al inscribirse en el Registro es necesario realizar una serie de pagos, pero con la llegada de la nueva ley hipotecaria, el pago queda en manos de la entidad, eximiendo al comprador de éste.

Con esta inscripción se consigue lo siguiente:

  1. Se concede plena protección al comprador del derecho adquirido. Una vez que inscriba su derecho en el Registro, automáticamente se le considerará como único propietario de la vivienda y se le otorgará protección frente a los acreedores del oferente, eximiéndole de cualquier carga oculta que pudiese afectar a la vivienda.
  2. Se le permitirá al adquiriente obtener un préstamo hipotecario con el que podrá financiar la compra de la vivienda.
  3. El Catastro realizará el cambio de titularidad de la casa, girando los futuros impuestos de la vivienda al nuevo adquiriente.

En qué debemos fijarnos antes de firmar nada

  1. Debemos comprar a la persona que aparezca como propietario de la vivienda y no a otro familiar o particular.
  2. Tenemos que estar seguros de que no exista ningún tipo de embargo o que no haya alguna carga a nombre de la vivienda.

¿Cómo y quién gestionará la inscripción?

Para inscribirse en el Registro deberemos acudir a la Oficina Registral del territorio en el que se encuentre la vivienda adquirida y llevar a punto la siguiente documentación:

  1. Una copia autorizada de la escritura pública de venta.
  2. Un impreso de autoliquidación del impuesto.
  3. El último recibo del IBI.

Estos documentos los podrá presentar:

  1. El comprador.
  2. La Gestoría.
  3. La Notaría.

En este artículo puedes ver más detallados los pasos a seguir para inscribir la compraventa de una vivienda en el Registro de Propiedad

5. Costes que se generan con la compra de la vivienda

¿A quién tendremos que pagar?

La compra de una vivienda siempre nos hace plantearnos muchas dudas, sobre todo en torno a la información acerca de los costes. Conviene saber a quién debemos pagar.
Estos son los agentes a los que tendremos que pagar:

  1. Vendedor: Precio de adquisición de la vivienda.
  2. Agencia Inmobiliaria: Le pagará sus servicios quien los haya contratado. Normalmente los suele pagar el vendedor. Los honorarios sólo se desembolsarán si se realiza finalmente la operación de compraventa.
  3. Notario: El vendedor será el encargado de pagar los honorarios al notario por la autorización de la escritura y el comprador deberá ocuparse de desembolsar la expedición de las copias de la escritura.
  4. Gestor: El banco se ocupará ahora de pagar los servicios del gestor.
  5. Registro de Propiedad: El comprador ya no tendrá que pagar ningún tipo de gasto por el registro de su propiedad.

¡Gracias por leernos!

El objetivo de esta guía era arrojar luz sobre algunas de las cuestiones y dudas que puedan surgir a la hora de comprar una vivienda. Desde Hipoo, esperamos que os haya servido y hayáis disfrutado del contenido. ¡Con estos tips no se te escapará nada!

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