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Hipoteca Inversa: Características y beneficios

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La hipoteca inversa es una manera de obtener un dinero que complemente tus ingresos al jubilarte aprovechando tu casa. Puede llegar a ser muy útil, pero también tiene sus riesgos.

Existen muchas formas de aprovechar una casa para tener una jubilación mejor, además de complementarla con la pensión pública. Entre las más habituales, planificar y ahorrar a través de productos como planes de pensiones o fondos de inversión, por ejemplo.

 Para quienes ya han cumplido la edad de jubilación o están a punto de cumplirla hay una alternativa adicional que se centra en su casa: la hipoteca inversa.

 ¿Qué es una hipoteca inversa?

La Hipoteca Inversa consiste en recibir una renta mensual, previamente pactada, hasta el final de tu vida, dejando a tus herederos la referida vivienda, que resultará de la deuda que se genere con sus correspondientes intereses.

Desde el Banco de España, se define como aquel “crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65”.

El propio nombre de hipoteca inversa describe muy bien este producto financiero; y es que de forma muy resumida se trata de un dinero que el banco te da por la casa durante tu vida, mientras tú puedes seguir utilizándola. Al fallecer y dependiendo de la modalidad, tus herederos podrán elegir entre devolver el dinero al banco y recuperar la vivienda o cobrar lo que resta del préstamo (si es que queda algo).

Entre las modalidades de hipoteca inversa, existen diferentes maneras de recibir el dinero; en forma de un importe único al principio, en forma de mensualidades, o una combinación entre ambas, es decir, una cantidad inicial pactada y una serie de mensualidades restantes.

Si quieres saber más, seguro que esto resultará de tu interés. Te dejamos un podcast de Vicente Varó en RNE, quien explica y comenta hasta qué punto puede resultar interesante contratar una hipoteca inversa.

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa

A la hora de solicitar una hipoteca inversa, aquellos únicos que pueden acceder a ella son mayores de 65 años y todas aquellas personas en situación de dependencia severa. Independientemente de ello, cada entidad bancaria estima oportuno cuál es la edad mínima para solicitar una hipoteca de tales características, restringiendo el préstamo a todo aquel que no la cumpla.

Otro de los requisitos necesarios, como es de esperar, es el hecho de disponer de una vivienda en propiedad, y a poder ser, libre de deudas.

Lo ideal es que la casa sea la vivienda habitual, ya que en este caso no habrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al constituir el préstamo. Sin embargo, una segunda vivienda sería igual de válida. En este sentido, la mayoría de bancos buscarán viviendas de alto valor, que les permitan sacar más partido al préstamo y así obtener mayor beneficio.

¡Y si quieres saber más, descubre la guía de acceso a la hipoteca inversa que propone el Banco de España con respecto a este tema!

¿Qué renta se puede obtener con una hipoteca inversa?

La cantidad del préstamo estará relacionada al valor de la vivienda y la forma en la que quieras cobrar. En caso de cobrarla todo de golpe, la cantidad será la tasación que el banco haga de la casa. Sin embargo, lo normal es usar la hipoteca inversa para obtener una renta mensual, trimestral o semestral.

En este caso, la renta dependerá del valor de la vivienda por un lado y de la edad del contratante por otro. Es decir, si contratas la hipoteca a los 75 años podrás cobrar mensualmente más cantidad que si lo haces a los 65 años. ¿La razón? Hay 10 años menos de rentas a cobrar sobre el valor de la casa.

Existen varias modalidades para el préstamo hipotecario inverso. Con una de ellas, la más básica, el préstamo dará lo que valga la casa. Una vez se termine, se acaba también el dinero a percibir. En definitiva, cobrarás por la hipoteca inversa lo que te den por la casa durante el tiempo que dure el dinero en función de lo que quieras cobrar cada mes.

La mayoría de bancos permiten contratar un seguro de rentas vitalicias diferido. Con este seguro si la persona o personas que firman supera la edad estipulada como esperanza de vida, este seguiría cobrando su renta mensual. Eso sí, estos seguros suelen ser caros y las entidades tratarán de cobrarlos en un único pago al principio de la firma de la hipoteca.

Este pago único del seguro de rentas de la hipoteca inversa implica adelantar todo el dinero del seguro en un único pago en lugar de abonarlo mensualmente.

 

¿Qué cobra el banco por hacer una hipoteca inversa?

El banco es una de las partes más interesadas en firmar este tipo de préstamo, puesto que la entidad financiera cobra un tipo de interés por el dinero que presta a la persona que firma la hipoteca inversa. Este tipo se verá reflejado al final del préstamo, en el momento de recuperar la vivienda, es decir, de cancelar el préstamo.

Al cancelar el préstamo de la hipoteca inversa, la entidad hará cuentas. Al dinero que el contratante haya recibido se sumarán los gastos iniciales y los intereses generados y que conformarán la cantidad prestada, la cual habrá que devolver en su totalidad para quedarse con la casa.

 

¿Se pagan impuestos por la hipoteca inversa?

 El dinero que se recibe por esta vía cuenta con ventajas fiscales. En el caso de hipotecas inversas, las cantidades no están sujetas a tributar en el IRPF porque son disposiciones de un crédito y no rentas a efectos de hacer la declaración de IRPF. Es decir, no vas a tener que pagar impuestos por la hipoteca inversa.

En cambio, si se recibe el dinero del seguro de rentas, sí; ya que ese capital sí que paga impuestos en el IRPF. Esto, en el caso de que se agote el dinero de la vivienda porque la persona ha superado la esperanza de vida que estipulaba el banco. En este caso y siempre que el contrato de hipoteca inversa así lo dictamine, se activará un seguro de rentas vitalicias diferidas por las que deberá pagar en la declaración de la renta. La cantidad a abonar será de solo el 1,44% de lo recibido gracias a las ventajas fiscales con las que cuenta.

 

 ¿Qué gastos tiene una hipoteca inversa?

Para formalizar un préstamo de hipoteca inversa y completar la jubilación habrá que hacer frente al AJD, salvo que se trate de la vivienda habitual. A estos costes se añaden los de la notaría y el registro, así como los gastos de apertura y constitución del préstamo, que por lo general será el banco quien los adelante a cuenta del préstamo.

Lo que sí habrá que pagar es el coste de tasación de la vivienda, el cual rondará los 400 euros en el mejor de los casos.

A esto, hay que añadir los propios a los intereses que cobrará el banco, los cuales aumentaran en función del tiempo que dure la hipoteca.

 

¿Puedo alquilar mi casa con una hipoteca inversa?

La casa, al seguir siendo propiedad de la persona mayor podrá hacer con ella lo que quiera; llegando incluso a venderla, siempre que cancele la hipoteca inversa que ha firmado.

 

¿Se puede cancelar anticipadamente una hipoteca inversa?

Toda hipoteca inversa debe poder cancelarse de forma anticipada en cualquier momento. La mayoría de entidades no suelen cobrar comisiones hipotecarias adicionales.

El dinero a devolver será el que el banco nos haya prestado más los gastos de constitución de la hipoteca, además de los intereses.

 Ventajas de la hipoteca inversa

La principal ventaja de un préstamo de hipoteca inversa es que permite monetizar un activo, sin necesidad de venderlo ni alquilarlo; te permitirá obtener unos ingresos adicionales sin renunciar a tu vivienda ni tener que pagar un alquiler.

Además, permite que los herederos puedan recuperar la casa si lo desean o, por lo contrario, cobrar el dinero que reste del préstamo.

En cambio, ¿qué riesgos tiene una hipoteca inversa?

El principal riesgo de la hipoteca inversa está en la contratación del seguro de rentas vitalicias derivadas. Y es que si se paga en forma de prima única, el precio final subirá considerablemente.

La otra gran desventaja de la hipoteca inversa es que la renta a cobrar no se actualiza, es decir, que el capital perderá valor a efectos de la inflación, dependerá y fluctuará en función del mismo.

 Ahora bien, si lo que quieres es despreocuparte de papeleos y negociaciones con entidades bancarias, de la mano de Hipoo, es más fácil.

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