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Hipoteca fija o variable {con un bot inteligente que te ayudará a decidir}

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Decidir entre hipoteca fija o variable es, probablemente, la decisión más complicada cuando te enfrentas a una hipoteca.

¿Por qué? Sencillo. Te adelanto que ni los expertos financieros están de acuerdo en esto… Sin embargo, hay una serie de trucos, información y técnicas que te ayudarán a acertar lo máximo posible.

¡Vamos a por ello!

Por cierto, a lo largo del artículo hemos escondido un link para que hables con nuestro bot inteligente Hipoo y te diga qué deberías de elegir. Sigue leyendo para descubrir dónde está.

Aquí te dejamos el bot para que le respondas 4 preguntas y te diga si deberías apostar por hipoteca fija o variable.

Hipoteca fija o variable

Lo primero, como parece lógico, es distinguir entre una y otra.

Una hipoteca fija siempre tiene el tipo constante. Es decir, la cuota que pagas es siempre la misma, independientemente de factores externos.

Por otro lado, la cuota de una hipoteca variable cambia con el tiempo en función del Euribor, el cual se revisa cada cierto tiempo (de 6 meses a un año, dependiendo de lo acordado con la entidad).

Nota 1: en ocasiones, en las hipotecas variables, hay un plazo inicial con tipo de interés fijo, o lo que es lo mismo, sin coger como referencia el Euribor. Esto se hace para evitar cambios en los primeros recibos del pago del préstamo.

Pros y contras para decidir entre hipoteca fija o variable

Lo bueno de la hipoteca fija es que da más seguridad y tranquilidad, ya que no habrá cambios en la cuota. Lo malo. es que pagas más intereses al principio y amortizas (te quitas la deuda principal) más despacio que en una hipoteca variable.

Puntos fuertes y débiles de una hipoteca variable 

 Cuando apuestas por una hipoteca fija, apuestas por unos tipos que se mantendrán bajos (o por lo menos, que subirán a un ritmo lento).

Esta jugada te puede salir mal o bien, y, aunque el futuro es impredecible, te vamos a dar técnicas y trucos concretos para que sepas cómo puedes incrementar las opciones apostando. Lo mejor de todo es que, cuando aciertes, te vas a ahorrar, literalmente, miles de euros en tu hipoteca.

Veamos los beneficios de pedir una hipoteca variable:

  1. La cuota que pagas al principio en una hipoteca variable es menor. Cuando contratas una hipoteca, el tipo fijo siempre está por encima del tipo variable, y si lo piensas, tiene sentido; en los tipos fijos el banco es quien asume la incertidumbre de los próximos años. (Ver gráfica). Fuente INE

2. El sistema de amortización que usamos en España (conocido como sistema de amortización francés), “premia”, durante los primeros años, a las hipotecas variables sobre las fijas. Esto es así porque, con este sistema de amortización, al principio se destina más porcentaje %, en la distribución de la cuota, a pagar intereses que debes, y menos a pagar el principal.

3. Ahora es muchísimo más sencillo y más económico pasar de hipoteca variable a fija. Esto es algo que viene por directrices europeas, se quiere fomentar que la gente se pase a tipo fijo y así, de alguna forma, se iguale el parque % de hipotecas variables. Como podéis ver en este artículo, ahora facilitan mucho el cambio con bonificaciones y poniendo límites en las comisiones por subrogación o novación

¿Y cuáles son los “puntos débiles” de las hipotecas variables?

El más evidente es que la cuota va a ir cambiando con cada revisión (que normalmente se revisa cada 6 meses y en alguna ocasión cada año). Y con una cuota cambiante nos encontramos ante la incertidumbre de no saber qué va a pasar en el futuro. Si, por ejemplo, sube mucho el Euribor, entonces la cuota se podría disparar tanto que incluso no podrías hacer frente a la cuota.

Nota: Para referencia, la media del Euribor histórico está en torno al 2%. La media del Euribor en los últimos 10 años es del 1,63%, y en los últimos 5 es del 0,2%.

Otro inconveniente es el cálculo de la TAE. Cuando trabajamos con una hipoteca fija es sencillo calcular la TAE, pero cuando se trata de una hipoteca variable es más complicado, ya que el Euribor y su evolución juegan un papel fundamental para calcular el coste de financiación total.

¿Y en una hipoteca fija?

La estabilidad es la mejor característica de una hipoteca fija. Siempre sabrás lo que vas a pagar y la cuota no cambiará.

Otro punto positivo es que las hipotecas fijas nunca fueron tan económicas

También, lo bueno de una cuota fija es que te puedes organizar para que ésta no suponga un problema para tus finanzas. Es común ver casos en los que el prestatario estaba un poco justo pagando una hipoteca variable y de pronto, con una subida del Euribor, verse en la situación de no poder hacer frente a la cuota.

Esto pasa porque la diferencia de la cuota con Euribor en negativos (como ahora) con la cuota de la misma hipoteca con un Euribor a +3% es bastante grande. Este es el ejemplo de una hipoteca de 200k con interés variable suponiendo que el Euribor se mantiene como hasta hoy vs como sería esa cuota sí alcanza el +3%.

Otro aspecto positivo es que, aunque sea muy complicado averiguar lo que pasará con el Euribor, es normal asumir que los tipos van a subir, tanto si tiramos de histórico, como si analizamos que los tipos del Euribor actuales son una excepción.

Respecto al ámbito más negativo, lo malo de las hipotecas variables es que, por narices, vas a pagar más al principio. Luego podrías pagar menos dependiendo de cómo vaya el Euribor.

Elegir entre Hipoteca fija o variable es el dilema más grande al que te enfrentarás

Según el instituto nacional de estadística las hipotecas fijas han ganado mucho mercado en los últimos años. De hecho, en 2017, una de cada tres hipotecas elegía el tipo de interés fijo. Para que nos hagamos una dimensión del crecimiento, tan solo dos años antes (en 2016) solamente una de cada 10 hipotecas era fija.

Esto sorprende y denota un cambio de mentalidad de los consumidores españoles, sobre todo si tenemos en cuenta que el Euribor sigue en negativo (aunque muestra que empieza a subir).

Los tipos del Euribor están en negativo desde marzo de 2016, lo que ha hecho que las entidades apuesten por el tipo fijo, y por eso estamos viendo una tendencia de la sociedad que apuesta cada vez por el tipo fijo. Ahora casi el 50% de las hipotecas se hacen a tipo fijo, como se puede ver en este gráfico.

(en 2016 solo era el 10% de las hipotecas así que estamos viendo un crecimiento brutal)

 

Pero, aunque cada vez más gente apuesta por la hipoteca fija, decidir entre hipoteca fija o variable sigue siendo una decisión difícil y un verdadero dilema.

Lo primero que debes saber es que, hagas lo que hagas, no sabrás si has acertado hasta pasados unos años.

Lo segundo más importante es que debes entender de forma genérica cada opción. Como hemos dicho:

  • Tipo Variable:
    • Qué es: el tipo de interés cambia con el tiempo en función del Euribor. Por eso la cuenta varía cada 6 meses o un año (depende de lo acordado).
    • Ventaja: La cuota al principio es más baja y ahora el Euribor está en negativo.
    • Desventajas: La cuota es variable, no puedes saber qué pasará en el futuro ni cuánto vas a pagar.
  • Tipo Fijo:
    • El tipo de interés es siempre el mismo, por lo que la cuota del préstamo también es siempre la misma.
    • Ventaja: Puedes estar tranquilo y planificar mejor el futuro.
    • Desventaja: Supone pagar en principio más intereses y amortizar capital a menor ritmo.

Sin embargo, esto no es suficiente para decidir entre hipoteca fija o variable, así que te dejamos unos hechos para que tengas contexto antes de pasar a la última fase:

  1. Los expertos prevén que el Euribor va a ir aumentando año a año pero que es muy difícil que vuelvan a tipos previos a la crisis, cuando el Euribor podía alcanzar cotas en torno al 5%. Es decir, que quienes apuestan por la hipoteca a tipo fijo, coinciden en que parece poco previsible que los tipos vuelvan al 5%; aunque también hay que tener en cuenta que muchas hipotecas se firman a más de 20 años y eso es un período largo (con que el euríbor llegue al 1% o poco más, ya conviene la hipoteca fija, si tenemos en cuenta que el diferencial sobre Euríbor está en torno al 1,5%).
  2. Antes de la crisis, solo el 3% de las nuevas hipotecas eran fijas. Ahora corresponderían a un 40%, ¿por qué? Los bancos intentan colocarlas para asegurarse una fuente de ingresos estable. Al dar hipotecas al 0,9% prácticamente no ganan dinero (ten en cuenta que la inflación, el coste del dinero, es, ya de por sí, mayor a ese nivel, así que están perdiendo dinero).
  3. Las oscilaciones han hecho que a algunas familias que tenían tipos variables, se les complicase el cubrir la cuota. Esto es porque no se pusieron en el peor de los casos (ver explicación más adelante)
  4. Cuanto más deprisa pienses que vaya a subir el Euribor, más interesante resulta el tipo fijo.
  5. La inflación no termina de repuntar y la economía en la eurozona está estancada, lo que difícilmente va a propiciar que a medio plazo haya incrementos fuertes del Euribor. Es decir, serán subidas paulatinas.
  6. Hay expertos que defienden que el gran valor que inclina la balanza en favor de la hipoteca variable está en el ritmo de amortización del crédito, más rápido que en la fija. Esta amortización de capital mayor al principio, de algún modo amortigua las subidas de tipos futuras.

Como veis, tenemos un empate técnico (3 argumentos para hipoteca fija y otros 3 para hipoteca variable).

Solo está claro que lo que ocurra en el futuro no puede saberse, que se trata de una apuesta muy personal y que no hay elecciones acertadas o erróneas porque, pase lo que pase, habrá un 50% de vosotros que tendréis más suerte, y otro 50% que no tendréis tanta.

Sin embargo, sí que hay trucos y técnicas que te pueden ayudar a decidirte.

Veámoslo.

 

Para decidir entre hipoteca fija o variable simplifica y ten en cuenta, sobre todo, el horizonte temporal

Hay dos elementos que inclinan mucho la balanza a la hora de decidir entre hipoteca fija o variable: El plazo de la hipoteca y si tienes pensado amortizar anticipadamente.

De modo que si tu hipoteca es de menos de 15 años (o si crees que la amortizarás totalmente en menos de 15 años), inclínate hacia una hipoteca variable. Si por el contrario, tu hipoteca es de más de 15 años y no prevés amortizarla en un total de 15 años, mejor inclínate hacia la hipoteca fija.

¿Por qué? Por dos motivos:

  1. En España se utiliza el sistema de amortización francés. Este sistema implica que el porcentaje de la cuota que pagas al principio va más destinado a pagar intereses. Sin embargo, al final de la vida de la hipoteca el porcentaje de la cuota va más a pagar el capital principal.
  2. No esperes una subida del Euribor de golpe. Aunque es cierto que el Euribor va a seguir subiendo, lo cierto es que para que suba a ritmos fuertes se deben dar dos motivos:
    • La economía, en general, debería de ir mejor; y la Eurozona no está precisamente yendo muy bien por el Brexit y las incertidumbres globales que estamos viviendo (por ej. la guerra comercial China vs USA).
    • La inflación debería aumentar a mayor ritmo; y esto no está pasando y no tiene pinta de que vaya a pasar a corto plazo. Mira las previsiones de la inflación. Una buena tasa de inflación, históricamente hablando, está en torno al 3%.

 

Esos dos factores, unidos a que las políticas monetarias son llevadas a cabo por el banco central europeo, hace muy improbable que a corto plazo veamos picos de subida del Euribor. De hecho, desde Hipoo apostamos por una subida al 1% en un plazo relativamente corto de tiempo, en unos 3 años, para luego colocarse en el umbral del 1,5% durante unos 15 años.

Por todos estos factores, en Hipoo apostamos por una subida gradual del Euribor a corto-medio plazo (unos 15 años). El problema viene después, que nadie sabe qué pasará.

Extrapola para horizontes más largos

Vale, ¿y qué pasa si tu hipoteca es de 20 años o más (o si no prevés amortizarla anticipadamente)?

Bien, aquí nuestro consejo es que extrapoles. Es decir, repliques la evolución que ha tenido el Euribor en 20 y 30 años, pero en sentido contrario.

Hazlo, te dejamos las herramientas para que puedas llevar a cabo este análisis.

Veamos el ejemplo de una hipoteca a 20 años.

Como veis en este ejemplo, si se replica el Euribor, pero en sentido contrario, y buscas una hipoteca a 20 años en un ejemplo de una hipoteca de 200k deberías conseguir un tipo por debajo del 2,30% fijo para que tenga sentido apostar por una hipoteca fija.

¿Y para hipotecas a 30 años?

Si hacemos el mismo cálculo, extrapolando la evolución que ha habido en los últimos 3 años, una hipoteca de 200k implica que deberíamos de conseguir un tipo fijo inferior a 3.1%. Si no, pagarás menos impuestos.

Puedes descargarte el Excel para extrapolar el Euribor y determinar cuál prefieres aquí. Solo tienes que completar las dos primeras columnas y copiar los valores del Euribor de arriba (que los hemos puesto ya extrapolados en sentido contrario)

Los bancos y la política fomentan las hipotecas fijas

Dado que sigue existiendo incertidumbre sobre cómo va a evolucionar el Euribor y que el incremento del mismo no termina de arrancar, los bancos siguen ofreciendo ofertas agresivas para los tipos fijos, que se sitúan en muchas ocasiones incluso más abajo del 2%.

Ante esta situación, el porcentaje de formalización de hipotecas fijas se sitúa en torno al 40%, mientras que el de hipotecas variables alrededor del 60%. Esto indica que los clientes, cada vez más, quieren saber cuál será la cuota que tienen que pagar, un poco por la influencia y por lo ocurrido durante la crisis hipotecaria.

Estas bajadas de los tipos fijos vienen alentadas por la noticia que dio el Banco Central Europeo de aplazar el aumento de los tipos hasta el año 2020.

Ahora podemos esperar que los bancos, de alguna forma, busquen que se contraten tipos fijos, dado que éstas son las hipotecas que les dan más margen.

Por todo ello, las hipotecas fijas y sus tipos más reducidos han ganado terreno gracias a la nueva ley hipotecaria y a que el Euribor se prevé que se mantendrá en torno a 0 en 2020.

Buscar clientes hipotecarios sigue siendo una estrategia de los bancos. Son clientes que interesan, sobre todo porque normalmente se “vinculan” con otros productos como seguros, planes de pensiones, tarjetas, etc.

Al final, no todo son números, inclínate por el tipo que más se adapta a tu forma de ser. Si quieres olvidarte del Euribor y saber siempre lo que vas a pagar, ya sabes que la hipoteca fija es mejor para ti.

Como método de prevención, analiza cuánto pagarías si el Euribor se pone en +5%. Haz el cálculo en un simulador y analiza si podrías pagar la cuota en el peor de los casos. Si no es así y no tienes previsto que tus ingresos aumenten, inclínate un poco más hacia la hipoteca fija.

 

Entonces, ¿hipoteca fija o variable?

Como hemos dicho, para que una hipoteca fija sea rentable, la media de la hipoteca debe estar por encima de los 15 años y el Euribor situarse por encima del 2%.

Si tienes dudas, recuerda que siempre puedes pasar de hipoteca variable a fija. De hecho, la nueva ley hipotecaria incentiva este cambio a tipo fijo. Para saber si te interesa el cambio a hipoteca fija, ver este artículo: https://www.hipoo.com/blog/como-cambiar-a-hipoteca-fija/

Entonces, en conclusión, ¿cómo elijo?

Bien, desde Hipoo aconsejamos elegir tipo fijo si:

  • Prefieres la tranquilidad de saber que la cuota no va a cambiar
  • Piensas que tu fuente de ingresos lo más probable es que no incremente (o incremente solo un poco) durante el periodo de la hipoteca (por ejemplo, un funcionario)
  • La hipoteca es superior a 20 años y no piensas vender el inmueble.
  • Y también para aquellos a los que no les guste jugar, apostar y arriesgar en exceso (al final todo depende de cómo seas tu)

Y tipo variable si:

  • Piensas que tu fuente de ingresos debería aumentar en el futuro
  • Es una hipoteca a de menos de 15 años o menos o quizá piensas que no vaya a ser el inmueble para toda la vida y existe una posibilidad de que lo vendas en el futuro
  • Crees que la banca ha aprendido la lección y disfrutamos de mecanismos que controlarían la subida indiscriminada de los tipos.
  • Te gusta apostar o jugártela.

Elegir el tipo es importante. Habla cuando quieras con un asesor para que juntos toméis la decisión con la que te sientas más cómodo.

Después de leer esto ya podrás saber 100% si te prefieres hipoteca fija o variable. ¿qué vas a decidir?.

También puedes hablar con nuestro bot para que te de una respuesta ;). Aquí 

BONUS: Las entidades empiezan una “guerra hipotecaria”

La caída inesperada del Euribor estos últimos meses ha obligado a los bancos a revisar sus ofertas (sobre todo las hipotecas fijas), ya que las hipotecas variables, a día de hoy, no son rentables para las entidades.

 

BONUS 2 ¿Qué pasa con las hipotecas mixtas? Con tabla comparativa

Existe una 3ª opción que muy pocas entidades ofrecen, pero que va ganando poco a poco terreno, las hipotecas mixtas.

Este tipo de préstamo tiene el primer periodo fijo y el 2º periodo variable.

Estas son las diferencias entre los 3 tipos de intereses. Y como siempre, recomendamos que habléis con un experto para determinar qué es lo que os conviene más.

 

Tipo de interés Peculiaridades Pros Contras
Fija El interés se mantiene igual. Es decir, la cuota siempre es la misma Permite tener mayor control de tus finanzas ya que sabes lo que tienes que pagar. Ahora puede ser un buen momento para elegir tipo fijo porque están en mínimos históricos. Son menos económicas que las variables porque el Euribor esta muy bajo. Se encarecerán en los próximos años.
Variable. El interés esta asociado al Euribor. Que se revisa cada 6 meses o un año. La cuota ahora será muy económica porque el Euribor esta muy bajo. Te permite adqurir una vivienda más cara por este motivo. No sabes cómo evolucionará el Euribor. Podría subir a niveles +4% y si no tienes conchon con los ingresos actuales podría lastimar tus finanzas.
Mixta Los primeros años de 10 a 15 años son interés fijo. Luego pasa a variable Te protege de alguna forma durante un periodo de tiempo. Son buenas para quienes piensen que el Euribor no subirá a niveles pre-crisis. Coges tipo fijo cuando el interés variable de ahora es el más bajo, y luego según expertos lo más probable es que suba.

 

 

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