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Gastos de la hipoteca después de la nueva ley hipotecaria.

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Ayer 16 de junio de 2019 entro en vigor el mayor cambio legislativo hipotecario desde hace años

Se reducen las comisiones, ya no tendrás que contratar productos vinculados, y el banco lo tiene más complicado para ejecutar el impago

Es un cambio en la ley hipotecaria y afecta o altera considerablemente lo que tiene que hacer el consumidor.

El objetivo final es dar más seguridad y transparencia a los hipotecados. Con elementos como libertad para elegir el notario. Y otros elementos como trasladar mayor carga de responsabilidad a los notarios, que tienen que explicar al menos 10 días antes de la firma lo que va a firmar el hipotecado (y asegurarse que entiende las clausulas).

De modo que las entidades están obligadas a enviar toda la documentación diez antes para que el usuario entienda el préstamo que esta apunto de firmar, con explicación del notario.

Pero os estaréis preguntando: bueno, y que pago yo y que paga la entidad?. Este es el resumen:

  1. La notaría, la gestoría y registro se encarga el banco. Además no olvidemos que también tiene que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados.
  2. La tasación y cualquier copia de escritura que pida el cliente hara frente el cliente al coste. El coste de la tasación depende de muchos factores, como por ejemplo el tamaño de la vivienda. Pero para que os hagáis una idea esta entorno a 400e.
  3. Las comisiones por amortización parcial o total que hayas negociado. Aunque por ley nunca podrá ser superior a
    • Si es hipoteca fija: al 2% en los primeros diez años de vida del préstamo y 1,5% a partir de entonces
    • Si es hipoteca variable: el cliente puede elegir entre dos opciones: una comisión por amortización del 0,25% durante los primeros 3 años o elegir entre 0,15% durante los 5 primeros años. Luego no deben de haber comisión por amortización.
    • En cualquier caso los bancos podrán cobrar esta comisión cuando se justifique una perdida económica por su parte.
  4. Recordar los costes de las primas de seguros que contrates. Que la nueva ley protege alos clientes y prohibe que haya vinculaciones. Aunque podrán seguir ofreciendo paquetes de productos (vinculaciones), aunque con una salvedad y un detalle importante, a partir de ahora puedes contratar con un banco diferente estos productos como el seguro de vida, de hogar….
  5. La subrogación no te costará nada. Los bancos tienen un mecanismos de compensación que consiste en compensar los intereses que hayan cobrado con los que todavía falten por cobrar todo asociado a la constitución de la hipoteca.
  6. No habrá comisión por novación
  7. No habrá cláusualas suelo. Estarán prohibidas por ley.
  8. Más protección a los desahuciados. que para que se puedan ejecutar tienen que haber una serie de impagos de las cuotas que sumen un 3% del capital principal (durante la 1ª mitad de la hipoteca), o que no se hayan pagado 15 cuotas o la suma de impagos de cuotas correspondan el 7% durante la 2ª mitad de la hipoteca

 

En conclusión, hay menos costes y además hay más flexibilidad para el cliente. Todos los gastos de constitución se cargan en el banco. Y aunque esto aparentemente es bueno, hay que esperar a ver como responden las entidades. Desde Hipoo apostamos a que lo más probable es que suban los tipos de interés para compensar (esperemos que no sea así). Por cierto, algunos bancos lo que están haciendo es incluir la comisión de apertura para compensar estos gastos mientras mantienen los tipos. Esto también es algo que no descartamos.

Pero la realidad es que por ahora afirmar que los precios van a subir o han subido es algo totalmente precipitado. Lo que si que estamos viendo es una desacelación en la contratación de hipotecas y la mayoría de bancos están retrasando todo lo posible las firmas para habituarse a todos estos cambios.

Por cierto, todo este ajetreo creemos desde Hipoo que afectará en el tiempo de formalización de la hipoteca. Que se tardará más desde que se inicia el proceso hasta la firma principalmente por dos motivos: 1) que ahora se necesita ir al notario en dos ocasiones, y 2) que los bancos se tienen que habituar a todos estos cambios.

Entender que gastos tienes que hacer frente y cuales no, y asegurarnos que no hay ningún sobrecoste es otra de las formas en las quie Hipoo te ayuda a encontrar la mejor hipoteca.

 

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