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Diferencia entre subrogación de hipoteca y nueva hipoteca

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Otra de las situaciones que se están planteando cada vez más hipotecados debido a la sobrevenida crisis por la que atraviesan muchos consumidores actualmente y ante la que otros tantos, lo que se encuentran es una propuesta del banco de cancelación del préstamo para posteriormente firmar una nueva hipoteca, nos planteamos, ¿qué nos conviene más?, ¿cancelación o subrogación de hipoteca?

Subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria consiste en cambiar a quien interviene en el préstamo hipotecario, ya sea cambiando de entidad o cambiando de titular o titulares de la hipoteca, por otro u otros. En este caso nos centramos en la subrogación hipotecaria de acreedor ya que es la más común y sirve para mejorar las condiciones de la misma.

La subrogación de acreedor consiste en llevar la hipoteca de una entidad bancaria a otra que simplifique y mejore nuestra actual hipoteca. Para poder llevar a cabo una subrogación y cambiarnos de entidad, se deberán respetar los plazos establecidos por la ley hipotecaria tanto para el titular de la hipoteca como para las entidades bancarias. Es preferible también, no disponer de cuotas pendientes de la hipoteca, y si se tiene un buen historial crediticio, mejor.

En tal caso, el procedimiento y plazos son los siguientes:

La nueva entidad emite una oferta vinculante al titular y este la puede analizar durante 10 días. Si el titular acepta la oferta de la nueva entidad, esta deberá notificar a la antigua, que la oferta ha sido aceptada y por ello le pedirá toda la documentación relativa a la hipoteca. El antiguo banco deberá entregar la documentación de forma obligatoria y tendrá un plazo de 15 días para poder presentar una contraoferta que mejore la del nuevo banco. En caso de que el titular acepte dicha contraoferta, la subrogación no sigue adelante y se procederá a realizar una novación hipotecaria en la que se modificarán las condiciones de la hipoteca. Por el contrario, en caso de no aceptar la contraoferta o bien, que no se haya presentado ninguna, se procederá a la subrogación.

Cancelación hipotecaria

Consiste en amortizar de golpe todo el capital que queda pendiente del préstamo hipotecario y una vez se haya formalizado, constituir una nueva hipoteca; una opción que se considera viable tanto si se va a realizar una nueva hipoteca en la misma entidad o en otra, aunque por lo general, se suele preferir para cambiar de banco, ya que al quedarse en la misma entidad, tal y como hemos comentado anteriormente, lo habitual es proceder a una novación cambiando las condiciones de la hipoteca, y no siempre tiene porque interesarnos más esa opción.

Y a la hora de la verdad… ¿es mejor cancelar la hipoteca o hacer una subrogación?

En lo que a comisiones y gastos se refiere, por lo general, la cancelación de una hipoteca es más cara que la subrogación, ¿Por qué? Porque cancelar y constituir una nueva hipoteca supone pagar la comisión por cancelación total, es decir:

  • La comisión por desistimiento, del 0,15% si es dentro de los 5 primeros años de la hipoteca o el 0,25% si es en los 3 primeros años.
  • La comisión por compensación de riesgo de interés que es de hasta un 2% si se produce durante los 10 primeros años de la hipoteca y del 1,5% sí es partir de tal plazo.
  • Gastos de cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y notaría.
  • Gastos de constitución de una nueva notaría, Registro y tasación.

En cambio, en la subrogación, no hay que hacer frente a tantos gastos, ya que la comisión por subrogación es más económica que la de cancelación. De hecho, la comisión por subrogación solo existe cuando se cambia de un tipo variable a un tipo fijo y siempre y cuando se produzca en los tres primeros años de la hipoteca, con un límite de comisión del 0,15%. Cuando se trate de otro tipo de subrogación, no existe comisión. Aunque, también, habrá que tener en cuenta que la subrogación tiene gastos de notaría, tasación y Registro.

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