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La guía completa para cambiar de hipoteca variable a fija {en 5 sencillos consejos}

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Hoy vas a descubrir lo sencillo que es cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija. Para que siempre pagues la misma cuota y no hayan sorpresas.

Vamos por partes.

Si ya tienes una hipoteca, primero analiza si te interesa cambiar una hipoteca variable a una fija, y luego, cuando lo tengas claro, descubrir cómo se hace.

Entonces, ¿cómo saber si te interesa cambiar a hipoteca fija?

Es bastante sencillo, te lo contamos;


CONSEJO #1: Mira cuántos años de hipoteca te quedan.

Si te quedan 10 años o menos de hipoteca, quédate con la hipoteca variable.

¿Por qué? Por dos motivos:

  1. Los bancos usan el sistema de amortización francés. Es decir, pagas más intereses al principio de las cuotas y menos al final. Por lo que, si te quedan pocos años, el capital vivo (lo que debes) es menos, así que pagas menos intereses (a no ser que pienses que el Euribor se podría situar con una media superior al 3% durante este intervalo de tiempo). O dicho de otro modo el tiempo en mínimos (o bajos) del Euribor compasará la subida previsible del Euribor.
  2. El Euribor no subirá de golpe. Según los expertos vienen años de subida. Pero las políticas monetarias están controladas por el banco central europeo y su estrategia es controlar las subidas para que n0 sean de golpe.

Por eso cuando te quedan menos de 10 años en principio es mejor no cambiar a hipoteca fija.

Pero si te quedan más de 10 años de hipoteca, depende de ti y lo que creas que va a pasar en los próximos años pasarte a una hipoteca fija.

Para que te hagas una idea, las hipotecas variables suelen partir de un diferencial de entre 0,80 y 1,4% + Euribor. Sin embargo, las hipotecas fijas están en torno al 2,1% y 2,6% (dependiendo de los productos vinculados y del horizonte temporal en las hipotecas fijas).

Haciendo una regla de tres sencilla, con que el Euribor se sitúe en torno a 1,2-1,4% puede ser rentable la hipoteca fija.

La pregunta que nadie sabe responder es:

¿Cuándo pasará esto?

    1. Si analizas los últimos 8 años, el Euribor ha estado siempre en negativo. Así que extrapolando seguirá siendo más rentable que te quedes con tu hipoteca variable.
    2. Sin embargo, analizando los datos históricos (con el Euribor en torno al 3,5%), tiene sentido que te pases a una hipoteca fija.


CONSEJO #2: Piensa cómo eres y ponte en el peor de los casos

Apuesta por el formato que más se adapta a tu forma de vida y personalidad. Si eres una persona que no quiere estar pendiente de la cuota y simplemente quiere saber lo que tiene que pagar, inclínate por una hipoteca fija y apuesta por el cambio.

Y siempre ponte en el peor de los casos, ¿cómo?

Imagina que el Euribor sube a +5% (esto pasó no hace tanto tiempo. Ver gráfica a continuación) y calcula con el simulador lo que pagarías de cuota. Si pagar esta cuota supondría un roto para tu bolsillo, es mejor pasar a una hipoteca fija y apostar a lo seguro.

Puedes ver lo que pagarías si se pone el Euribor a ese nivel en este simulador.

 


CONSEJO #3: Una novación es más barata que una subrogación (te puedes ahorrar hasta 1.000€)

Puedes cambiar a hipoteca fija haciendo una novación (cambio de condiciones de la hipoteca) o haciendo una subrogación.

Hagas la que hagas lo bueno es que a partir de los 3 años de vida de tu hipoteca no vas a pagar ninguna comisión, por ley (nota: si quieres hacerlo durante los 3 primeros años tendrás que pagar un 0,15% sobre el valor de la hipoteca, tanto para subrogación como para novación, como recoge la nueva ley hipotecaria 5/2019, de 15 de Marzo,)

Entonces, ¿novación o subrogación?

Primero explora la novación, ya que te vas a ahorrar la tasación (mientras que en una subrogación hay que volver a hacerla). Para saber lo que te costaría, puedes hacer una simulación aquí

Veamos los gastos que tendrías que afrontar:

Para la novación:

    • Notaría: en una novación hay que hacer una escritura nueva, porque cambias las condiciones, pero el coste está bonificado. Para hacerte una idea, son unos 100€ por cada 100k de hipoteca.
    • Como las condiciones cambian, también hay que cambiarlas en el registro (no pueden discrepar). Coste sobre 90€
    • Gestoría. También bonificado entre 100€ y 150€

En TOTAL, una novación te va a salir por unos 400€.

Si quieres hacerlo durante los 3 primeros años tendrás que pagar un 0,15% sobre el valor de la hipoteca, tanto para subrogación como para novación, como recoge la nueva ley hipotecaria 5/2019, de 15 de Marzo

Entonces habría que sumar unos 500€. El total serían unos 900€.

Nota: El banco podrá aceptar la novación o denegarla. Pero para denegarla el banco debería de justificar el motivo y argumentarlo..

Y una subrogación, ¿cuánto saldría? ¡Vamos a verlo!

    • Mismos gastos bonificados de notaría, registro y gestoría. Es decir, unos 400€.
    • Coste de la tasación: En torno a 300€.
    • Coste de comisión por subrogación si la hubiera. Lo habitual es 0,5% para los primeros cinco años de vida de la hipoteca y del 0,25% a partir del sexto (aunque mirar bien las condiciones que tienes). Unos 750€ asumiendo una comisión del 0,25% para una hipoteca de 300k

En TOTAL, una subrogación saldría unos 1.450€

 

CONSEJO #4: Conoce cómo están los tipos y usa la subrogación (cambio de banco) como gancho.

Subrogar significa coger tú hipoteca y llevártela a otro banco. Y esto la nueva ley también lo facilita.

Úsalo en tu ventaja.

Ahora tienes libertad total para moverte entre distintos bancos (siempre que te ofrezcan una oferta para cambiarte, claro).

Te recomendamos que seas claro sobre tu objetivo y que negocies las condiciones ya con tipo de interés fijo.

Para conocer las ofertas y usar la subrogación como herramienta hay varios pasos a seguir:

    1. Haz una ronda con los distintos bancos y descubre que ofertas te podrían dar. No olvides usar estas rondas y tu operación como si fuera una subasta.
    2. Presiona a todos los bancos que puedas para que vayan mejorando y ajustando sus condiciones (esto es más efectivo cuanto mejor es tu perfil).
    3. Cuando tengas todas estas ofertas ya ajustadas, pásate por tu banco para enseñárselas y empezar a negociar con la novación.
    4. Espera 15 días para que tu banco te de las condiciones finales.
    5. Haz cálculos para decidir qué camino coger; novación o subrogación.


CONSEJO #5: Con la oferta de tu banco y las de los otros bancos, compara y toma la decisión

Ya sabemos que podríamos ahorrarnos unos 1.000€ si hacemos una novación. Pero, ¿y si la oferta de otro banco que compensa este ahorro inicial?

En ese caso, lógicamente, te aconsejamos ir a por la subrogación. Y, ¿cómo saber si te conviene?

Te dejamos una herramienta para comparar realmente las ofertas que recibas  Puedes descargártelo aquí.

 

BONUS: Puedes aplicar estos consejos y cambiar a hipoteca fija, aunque tu hipoteca se firmara hace años antes del nuevo cambio de ley.

Sí, este es uno de los puntos en los que la nueva ley afecta a las hipotecas firmadas con anterioridad. Es decir, hay retroactividad de la ley.

En definitiva, cambiar a hipoteca fija nunca fue tan sencillo. Con estos 4 consejos y nuestro único comparador novación vs subrogación, ya puedes llegar a la conclusión de si te conviene o no realizar este cambio y poder empezar a pagar menos lo antes posible.

Queremos saber qué opinas: ¿Estás pensando en cambiarte a una hipoteca fija? ¿O eres un profesional informándote?

Ayudarte a entender si merece la pena que cambies de hipoteca fija a variable y cómo hacerlo paso a paso es otra de las muchas formas en las que Hipoo te consigue la mejor hipoteca. También te podemos ayudar a ahorrarte todos estos pasos y que los haga un especialista por ti.

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Muchas gracias. Hipoo ❤️ you

 

 

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