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Cambio de la ley hipotecaria

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El día 21 del pasado mes de febrero, el Congreso de los Diputados aprobó la Ley 5/2019 con el objetivo de regular de una manera más justa y eficiente el sistema hipotecario español y cumplir con la Directiva 2017/17/UE, trasponiendo su contenido al ordenamiento jurídico nacional.

La entrada en vigor de esta Ley data del 16 de junio de 2019; desde esta fecha esta Ley “se aplicará a los nuevos contratos de crédito hipotecario, salvo en algunos casos concretos, en los que afectará también a contratos vivos” tal y como explica el Banco de España.

Esta ley puede ser un verdadero quebradero de cabeza a la hora de entender todos los cambios que supone en las hipotecas. Sin embargo, vamos a explicártelos de la manera más sencilla posible. Empezamos:

Información y transparencia, mayor protección al consumidor

Esta modificación obedece a la directiva de la UE que ordena aumentar la protección a los consumidores, a ti. Además de las medidas que establece esta directiva, se han introducido otros cambios en cuanto a la protección del cliente.

  • En primer lugar, la entidad está obligada a entregar al consumidor las condiciones personalizadas en un documento llamado Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que será la oferta vinculante con un plazo mínimo de 10 días. A su vez, deberá facilitarte la Ficha de Advertencias Estandarizadas, (FiAE), que contendrá de forma genérica las cláusulas y elementos más relevantes de tu hipoteca, una copia del contrato y, en caso de ser una hipoteca variable, un documento en el que se recojan los diferentes supuestos de cuotas a pagar.
  • En segundo lugar, las cláusulas abusivas no podrán ser inscritas por los registradores. Y te preguntarás, ¿qué son cláusulas abusivas? Pues son aquellas contrarias a las normas imperativas o que hayan sido declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
  • En tercer lugar, los titulares y sus avalistas deben acudir a una notaría al menos un día antes de la firma de la hipoteca para responder a un test y recibir asesoramiento gratuito. Si no se pasa este examen, el notario no podrá autorizar la escritura; en caso de que se pase el examen y se otorgue esta autorización, el notario deberá comprobar que, como prestatario, has recibido los documentos pertinentes (FiAE y FEIN).
  • Las cláusulas contrarias a la norma se declararán nulas de pleno derecho, por lo que no existirá plazo de prescripción para su denuncia; es decir, puedes denunciarlas cuando quieras.

 

Figura del notario y del registrador

Antes de la firma del contrato, es muy importante el papel del notario, es quien debe garantizar que conoces toda la información necesaria en los plazos previstos y te asesorará sobre el contenido de las cláusulas del contrato.

El contenido del acta notarial servirá como prueba de dicho asesoramiento y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos entregados para así cumplir con el principio de transparencia.  Todo esto deberá llevarse a cabo, como mínimo, 10 días antes de la firma del préstamo hipotecario.

En cuanto al registrador de la propiedad, se encargará de denegar la inscripción de aquellas cláusulas que sean contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo, como hemos dicho antes, las cláusulas abusivas.

Normas internas de las entidades prestamistas y evaluación de solvencia

Con respecto al banco y sus trabajadores, se establece que el salario de estos últimos no puede estar ligado a los préstamos hipotecarios concedidos, ni puede provocar que no se estudien solicitudes adecuadamente.

Las entidades prestamistas están obligadas a evaluar tu solvencia antes y durante la vida del préstamo.

Ventas vinculadas

¡Se acabaron las ventas vinculadas! Los bancos no podrán obligarte a contratar otros productos suyos como condición para el préstamo hipotecario (seguros, planes de pensiones, tarjetas, etc.). Por otro lado, la ley sí permite las ventas combinadas, ¿qué son?, ¿qué las diferencia de las ventas vinculadas? Son ofertas hechas por el banco que consisten en reducir el interés a cambio de que el cliente se suscriba en alguno de sus servicios. Para que el cliente pueda acceder a la oferta que más le convenza y se adapte a sus condiciones, el banco deberá mostrarle dos de ellas, una con la bonificación de este tipo de venta y otra sin bonificación. La diferencia con las vinculadas es que puedes acceder al préstamo sin la oferta con bonificación, sin la venta combinada; en las vinculadas, o contratas todo o nada.

Y pensarás, “bueno, se acabó entonces…” Pues no, tenemos que decirte que existen dos excepciones a la prohibición de ventas vinculadas:

  • Seguro de hogar y/o seguro de vida o de protección de impagos. El banco puede exigir estos seguros, sin embargo, el cliente puede decidir con quien contratarlos, sin que el banco pueda subir interés por contratar con otras entidades.
  • Productos que demuestren que benefician al cliente. El Banco de España será quien fije los criterios para definir qué productos benefician o no al consumidor.

Reparto de los gastos

En la legislación vigente, la mayoría de los gastos recaen sobre ti, sin embargo, la nueva Ley Hipotecaria supone un cambio radical en esto.

Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco deberá asumir los gastos de gestoría, registro y notaría, además del gasto de su propia copia de la escritura y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sin efecto retroactivo (es decir, a partir del día que lo estableció el Gobierno sin afectar a lo que había antes); mientras que tú solo tendrás que pagar la tasación del inmueble y tu copia de la escritura. Te verás muy liberado de cargas.

En caso de subrogación del acreedor (cambio de acreedor) que suponga trasladar la hipoteca de una entidad a otra, la nueva deberá compensar a la anterior con la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe que queda por pagar.

 

Reducción de las comisiones máximas en reembolso anticipado

La amortización o reembolso anticipado, total o parcial (es decir, cuando el cliente devuelve de forma anticipada una parte o la totalidad de la deuda viva), se abarata considerablemente. Los límites de esta comisión varían dependiendo de si se trata de una hipoteca fija o variable.

  • En una hipoteca a tipo de interés variable, la comisión máxima se reduce del 0,5% al 0,25% del capital amortizado solo durante los primeros 3 años de vida del contrato; y al 0,15% durante los siguientes cinco años del plazo del préstamo en función de lo que acuerden las partes; y al 0% en un momento posterior.
  • En una hipoteca a tipo de interés fijo, se establecen dos límites: 2% de capital amortizado durante los 10 primeros años de vida del contrato; y 1,5% durante el resto del plazo.

Las partes podrán pactar establecer el plazo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de esto, la entidad bancaria dispondrá de un máximo de 3 días hábiles para facilitar toda la información que se considere necesaria al cliente para considerar esta opción.

Las comisiones más elevadas en los préstamos a tipo fijo se justifican en que existe la posibilidad de que el banco pueda sufrir alguna pérdida si se da este reembolso, y la incertidumbre que generan los tipos variables. Una pérdida, consecuencia de la bajada del interés de mercado por debajo del interés de la propia hipoteca, podría dar lugar a una reinversión menos rentable de los fondos amortizados (los recibidos por este reembolso). El banco no debería de cobrarla en caso de no producirse dicha pérdida, es decir, si los tipos fijos en el momento de la cancelación son superiores al contratado.

Vencimiento anticipado

Mediante el artículo 24 de la Ley 5/2019, se modifica el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, y con ello su contenido, es decir, las cláusulas de vencimiento anticipado.

¿Qué son las cláusulas de vencimiento anticipado? Son aquellas aplicadas por el prestamista tras un impago reiterado. Para aplicarlas, la ley establece unos requisitos estrictos. El banco no podrá iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites según el período en que se produzcan:

  • Primera mitad del plazo: las cuotas vencidas y no satisfechas deben alcanzar al menos el 3% del capital concedido o alcanzar un equivalente al impago de 12 mensualidades.
  • Segunda mitad del plazo: las cuotas vencidas y no satisfechas deben alcanzar al menos el 7% del capital concedido o alcanzar un equivalente al impago de 15 mensualidades.

Además de este requisito, el artículo 24 establece dos adicionales y complementarios: el deudor debe encontrarse en mora (situación de impago), y el prestamista debe haber requerido el pago al deudor, dándole un plazo de 30 días para liquidar la deuda.

Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, el de la propia hipoteca.

Incentivos para el cambio a tipo fijo

Se reduce el coste del pase del tipo variable al fijo. Este abaratamiento no distingue entre las dos formas de llevar a cabo este cambio: por un lado, mediante una novación (pacto con la entidad); y, por otro lado, la subrogación de acreedor para irse a otro banco. De esta forma, la comisión máxima a cobrar será del 0,15% si el cambio se produce en los 3 primeros años del plazo del préstamo (frente al 0,25% anterior) y del 0% posteriormente (frente al 0,15% entre el tercer y quinto año en los casos en los que se fijen las comisiones por cinco años). Esta reforma se aplicará tanto a los nuevos préstamos hipotecarios, como a los contratos preexistentes.

Suelo al 0%

Se prohíbe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. Estas son las conocidas como cláusulas suelo; tampoco se permitirá considerar el euríbor al 0% cuando este cotice en negativo. Se establece un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.

Hipotecas multidivisa

Las hipotecas multidivisa consisten en préstamos concedidos en otras monedas. Los titulares tienen derecho a convertirlas en euros siempre que lo deseen. Además, las entidades bancarias tienen el deber de informar periódicamente acerca de los incrementos de la deuda producidos por el aumento del valor de la divisa con respecto al euro y, en caso de que no exista un límite sobre ese riesgo, la ficha europea FEIN deberá explicar cómo resultaría el aumento de la deuda si el tipo de cambio sufre una fluctuación del 20% (una gran variación). Si se incumplen estos requisitos u obligaciones, el contrato se considerará nulo. El titular tendrá derecho a exigir que la hipoteca se pase a euros desde el inicio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda o divisa.

Quejas y reclamaciones

Las quejas y reclamaciones se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo del sector financiero. Este organismo no se encuentra en funcionamiento por lo que esto actualmente es una función propia del Servicio de Reclamaciones del Banco de España.

Retroactividad

Antes hemos hablado de retroactividad, ¿os suena?  La retroactividad es una característica muy importante en el derecho. A veces, puede suponer una vuelta de tuerca a ciertas leyes, sin embargo, es muy sencilla de explicar.  En Derecho, la retroactividad es la aplicación de las nuevas normas a actos jurídicos y hechos pasados. Por lo tanto, si en algún momento leéis que algo es retroactivo en derecho, o con efecto retroactivo, es que se aplica a lo que había antes; y si leéis que no lo es o no tiene este efecto, como pasa con el Impuesto AJD, significa que lo de antes se queda como está, y que solo se aplica a partir del momento en el que se aprueba.

Tras esta pequeña clase de derecho, volvamos a lo que nos interesa. De los cambios mencionados previamente, solamente dos tendrán efecto retroactivo:

  • El paso de tipo variable a tipo fijo.
  • Cláusula de vencimiento anticipado. En este caso, si los consumidores consideran que la cláusula que contiene su contrato en vigor es más beneficiosa para ellos, podrán mantenerla.

Estas son las únicas medidas que pueden aplicarse a contratos que se encuentran ya formalizados antes de la entrada en vigor de la ley.

En resumen, la aprobación y entrada en vigor de esta nueva Ley tendrá diversos efectos en el mercado hipotecario. De un lado, la mayor protección al consumidor y las cláusulas imperativas de vencimiento y reembolso se espera que ayuden a reducir la inseguridad jurídica y el problema de litigiosidad de este mercado, generando una mayor actividad en el mismo, que consiga y se beneficie de un mejor funcionamiento.

Por otro lado, la transparencia y la reducción de gastos asociados a la subrogación o cambio de entidad prestamista, fomenta la competencia entre las entidades tanto a nivel nacional como a nivel comunitario, es decir, europeo. Esto último es uno de los objetivos de la directiva europea para integrar los mercados hipotecarios europeos.

Un aspecto para tener en cuenta es que el aumento de gastos de constitución de las hipotecas soportados por los prestamistas (principalmente el ITPyAJD y notaría y registro de la hipoteca) pueden derivar en un aumento de interés en los nuevos préstamos. En cuanto a la situación de mora del consumidor, podría implicar unas condiciones más duras del crédito, especialmente para los deudores con un mayor perfil de riesgo. Además, esto se reforzaría con unos requisitos más estrictos a la hora de evaluar la solvencia del prestatario. En cualquier caso, estos efectos dependerán del impacto que puedan tener la mayor seguridad jurídica y competencia en el mercado hipotecario.

Por último, sobre el cambio de tipo variable a fijo, las facilidades para la realización del cambio supondrían un menor peso del tipo variable en el mercado. Esto significaría que el riesgo de tipo de interés pasa de los deudores a los acreedores, quienes tienen una mayor capacidad para gestionarlo. Sin embargo, dependerá de hasta qué punto están dispuestos los deudores a asegurarse un tipo de interés fijo a lo largo de la vida del préstamo a cambio de pagar un coste más elevado que reúna, tanto la prima de riesgo de tipo de interés, como del reembolso anticipado.

Y esto es todo. Habrá que esperar al día 16 para verlo hecho realidad.

Tener expertos hipotecarios que te explican los detalles del sector y los cambios que pueden haber de una forma sencilla y clara es otra de las formas en las que Hipoo te ayuda a conseguir la mejor hipoteca.

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