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Amortización anticipada de una hipoteca. Todo lo que tienes que saber

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Que el mundo de las hipotecas es único es algo que nadie duda, y que surjan preguntas en determinados momentos o ante determinados conceptos es también algo inevitable.

Sin embargo, seguro que has escuchado sobre algunas de las actividades que realizan las entidades bancarias en relación a los préstamos hipotecarios. Éstas pueden llegar a considerarse abusivas, con el perjuicio que esto supone para el cliente.

Pues bien, entre toda esta amalgama de información que debes saber a la hora de formalizar una hipoteca y, que está siendo fuente de inquietud por su dudosa aplicación, nos encontramos con la amortización anticipada de una hipoteca. Si tienes algo de dinero ahorrado y estás pensando en amortizar anticipadamente tu hipoteca, seguramente te surjan dudas sobre si ahora es el mejor momento.

Pero, ¿qué es la amortización anticipada de una hipoteca?

Amortizar una hipoteca es pagar las cuotas previstas mes a mes durante los años establecidos, hasta que la deuda se acabe. Así, la amortización anticipada es adelantar una parte o el total del pago de la deuda, ya sea para reducir deuda o número de años o directamente para cancelar el préstamo.

A la hora de llevar a cabo una amortización anticipada, se puede hacer de dos maneras: bien reduciendo la cantidad total que debemos al banco o bien recortando el plazo del préstamo.

Qué es la amortización anticipada

Además, puede ser parcial o total, en función de si pagamos todo el capital que debemos o solo parte de él. Si la amortización es parcial, la hipoteca sigue existiendo pero con una cuantía menor. A efectos prácticos esto se concreta en que cada mes pagaremos una cuota más baja, si mantenemos el plazo de amortización que estaba previsto, o una reducción en el número de años.

Lo habitual es dar por hecho que, si queremos adelantar un dinero, bien sea para liquidar todo el préstamo o bien se haga para quitarnos parte del mismo, nos cobren un tanto por ciento por ello. Sin embargo, como veremos después, hay algún pero que debes conocer.

Pero, antes de nada, para elegir la mejor alternativa, te presentamos la posibilidad de contar con un asesor hipotecario. ¿ Cuáles son las 5 razones por las que trabajar con un asesor hipotecario?

Además, te queremos dejar claro que la comisión por amortización anticipada en una hipoteca es un tanto por ciento de dinero que cobra una entidad bancaria por hacer un pago fuera del calendario estipulado de pagos prefijados. Por lo general, el porcentaje de la comisión por cancelación parcial de la hipoteca es menor que el de la cancelación total.

Con esto, parece lógico tener la tentación de, si queremos cancelar totalmente la hipoteca, liquidar prácticamente todo dejando un mínimo con la intención de pagar las menores comisiones posibles por la cancelación total. Sin embargo, los bancos también se han dado cuenta de esto y, para evitarlo, suelen poner unas condiciones según la cuales no se podrá cancelar totalmente un préstamo si no existe una cantidad mínima que les haga rentable la comisión.

Ventajas y desventajas de cancelar total o parcialmente una hipoteca

Hemos estado hablando de la comisión de cancelación total o parcial en una hipoteca, pero, ¿te has parado a pensar si realmente te merece la pena amortizar de manera anticipada, parcial o totalmente la hipoteca? A continuación te presentamos algunas de las ventajas y desventajas que tiene hacerlo.

Ventajas:

  • Quedará menos dinero por devolver.
  • Si se reduce el plazo de tiempo de la hipoteca, nos estaremos ahorrando unas cuantas cuotas.
  • A la larga nos estaremos ahorrando un buen pico en intereses.
  • Si hacemos una amortización durante las primeras cuotas, tendremos una carga fiscal bastante menor.
  • Si la hipoteca se firmó antes del 2013, nos podemos beneficiar de una desgravación por amortización anticipada.

Desventajas:

  • La principal desventaja la estamos describiendo en este artículo; todas las hipotecas suelen tener comisión de cancelación total o parcial que supone un buen pellizco.
  • Fiscalmente puede que no nos interese, puesto que tener una hipoteca firmada antes del 2013 desgrava, y eso supone un gran ahorro a todas aquellas personas que tenemos una hipoteca.
  • Si nuestra hipoteca es a interés variable, se nos cobrará esta comisión de cancelación total o parcial según lo que hemos comentado. En cambio, si la hipoteca es a interés fijo, a parte de esta comisión, tendremos que hacer frente a otra comisión añadida, esta vez por compensación de riesgo por tipo de interés.

¿Cuándo es el mejor momento para amortizar una hipoteca?

El mejor momento para amortizar nuestra hipoteca será cuando tengamos ahorrada una parte importante de dinero que no vayamos a necesitar, o porque tengamos un ingreso extra con el que no contábamos en nuestro presupuesto. Recordamos que, por motivos de prudencia, es conveniente tener dinero ahorrado y disponible por si surge una necesidad que nos obligue a realizar un gasto extraordinario.

En España las hipotecas siguen el sistema de amortización francés, por lo que los primeros años se pagan un porcentaje mayor de intereses y al final del préstamo una proporción mayor de capital. Por tanto, cuanto antes hagamos la amortización anticipada de nuestra hipoteca mejor, ya que a la larga pagaremos menos intereses.

Por otro lado, en el caso de las hipotecas variables o mixtas, en las que sí que existe revisión anual o semestral de las hipotecas, como norma general no es ni mejor ni peor amortizar antes de la revisión de la cuota de hipoteca. Sin embargo, deberás  tener en cuenta que: 

  • Si amortizas antes de la revisión pagarás una cuota menor cada mes pero amortizarás menos capital.
  • En el caso de amortizar después de la revisión pagarás más cuota que si lo haces antes pero, al mismo tiempo, amortizarás más capital.

En cuanto al pago de intereses, una subida o bajada del 10 – 15% del euríbor no va a hacer que varíe mucho el pago de intereses mensuales, seguramente estaríamos hablando de céntimos al mes.

¿Es abusiva la comisión de cancelación total o parcial en una hipoteca?

Llegados a este punto hablemos de las cláusulas abusivas que tanto estamos escuchando hablar últimamente. Principalmente, nos estamos refiriendo a las cláusulas suelo y a las comisiones de apertura o por amortización anticipada.

Entonces, ¿es o no abusiva la comisión por cancelación total o parcial en una hipoteca? Para contestar esta pregunta nos remontamos hasta el año 2007, momento en el que, por ley, se establecieron los límites de estas comisiones.

Anteriormente, las entidades financieras tenían plena libertad para establecer las comisiones que quisieran, dándose así lugar a casos como el de establecer un 18% de comisión sobre el total del préstamo.

Debido a ello, según el artículo 8 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, si la hipoteca se emplea para la adquisición de una vivienda y el cliente es una persona física o entidad jurídica que tenga la obligación de tributar por el régimen de empresas de reducida dimensión, los límites son los siguientes:

  • Si la amortización anticipada se realiza antes de que transcurran los primeros cinco años, el límite de esta comisión es de 0,5%.
  • En cambio, si se produce a partir del sexto, este límite desciende al 0,25%.

Pero aún hay más, pues desde el año 2016 la Directiva europea 17/2014/UE, de 4 febrero de 2014, ha impuesto una nueva norma, y es que a partir del sexto año, ningún banco podrá cobrar comisión alguna por amortización anticipada.

Además, con la nueva Ley Hipotecaria que entró en vigor el pasado junio de 2019, existen nuevas limitaciones en la aplicación de comisiones por amortización anticipada. Se pueden aplicar dos fórmulas:

  1.  Durante los 5 primeros años de vida de la hipoteca, el límite a aplicar será del 0,15%.
  2.  Durante los 3 primeros años, el tope estará en el 0,25%.

No obstante, debes saber que no todos los bancos cobran esta comisión.

comisión por amortizacion anticipada limitada tras ley de credito

Dicho esto, si tienes intención de amortizar anticipadamente tu hipoteca y ésta fue firmada antes del 2007 o de 2019, puedes reclamar, ya que judicialmente se considera abusiva, no así las firmadas más adelante y conformes a la ley.

Por último, si quieres saber más o te has quedado con dudas de qué diferencias existen entre las hipotecas de tipo fijo y las de tipo variable, te dejamos a continuación un artículo en el que te lo explicamos a la perfección: Hipoteca fija o variable fija (con un bot inteligente que te ayuda a decidir)

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